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1601)『改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際』が発行された

 旧著『 賃料(地代・家賃)評価の実際』の改訂増補版が、2017年2月初めに発行された。

 多くの方に、いつ発行されるのかの問い合わせがあったが、やっと発行にこぎつけることができた。

 旧著の発行は、2005年12月であったから、12年振りの改訂増補である。

 不動産鑑定評価は、12年の間に進歩・進化している。新版著を読めばそれがはっきりと分かる。

 新版著を私は未だ見ていなく、手にしていないが、発行出版社であるプログレスのホームページに発行のお知らせと、著書の内容が書かれていることから、それを後記に転載する。

 どんな内容かは、それを見ればわかる。

 旧著の残すべきところは残し、新しい考え方を多く追加した。その為に頁数が大幅に増えてしまった。

 鑑定コラムに発表していた記事内容もあり、読んだことのある内容と思われるところもあるが、新版著では、鑑定コラムではバラバラになっている小論文が系統立って組み込まれており、鑑定評価理論がより理解し易いと思う。

 新版著の最初は、鑑定コラム1569)「Evaluation60号記念論文 鑑定基準改正の重要点」の記事から始まる。

 頁数は700頁弱であるから、相当部厚い。

 頒価は安くない。消費税を入れて8100円である。一人の賃料評価の専門家が、裁判で論争し、裁判官が理解してくれず判決で叩かれ、屈辱を味わいながら、適正な賃料評価を追い求め、40年かかって考え、悩み、試行錯誤して身につけた知識が、1冊で容易く会得出来ると思えば、私は高いとは思わないが。

 賃料評価の依頼が来てから購入しょうと思っていたら、売り切れという事態に遭遇することもあることから、購入しておいた方が良いと私は思う。

 出版社のプログレスの電話番号は、03-3341-6573 である。
 

****


(本書の概要)
これ一冊で賃料評価のすべてがわかる!

賃料評価の≪バイブル≫として好評を博した旧版を大幅(300頁超)に増頁して12年ぶりに刊行!!

平成26年『鑑定基準』改正の重要点を盛り込んだ最新版!

目次

平成26年『鑑定基準』改正の重要点
(1)更地価格の求め方が変わった。
(2)地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
(3)利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
▲地価上昇が家賃に与える影響

Ⅰ 新規家賃
 1 賃料の種類
  ①賃料とは
     ②賃料の種類
   (1)地代と家賃
   (2)新規賃料と継続賃料
   (3)実質賃料と支払賃料
   (4)実際実質賃料と実際支払賃料
   (5)正常賃料と限定賃料
   (6)積算賃料、比準賃料、収益賃料
   (7)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
   (8)試算賃料、法定賃料
   (9)定額家賃、歩合家賃
   (10)純賃料
  ③賃料には種別、類型の区別がない
 2 家賃の新規賃料
  ①建物の新規賃料とは
  ②新規賃料の実質賃料と支払賃料
  ③保証金
  ④新規賃料を求める手法
 3 積算賃料
  ①積算賃料とは
  ②基礎価格
   (1)基礎価格とは
   (2)『鑑定基準』の文言の誤り
   (3)家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
   (4)基礎価格に開発法は必要か
   (5)借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
   (6)立体的に借家権が及ぶ範囲
   (7)平面的に借家権が及ぶ範囲
   (8)区分所有権マンションの基礎価格
  ③階層別効用
   (1)階層別効用とは
   (2)階層別効用の具体的な求め方
   (3)一般的な階層別効用
  ④新宿事務所ビルの階層別効用比率
  ⑤階層別効用配分割合
   (1)階層別効用配分割合とは
   (2)階層別効用配分割合の求め方
  ⑥部分別効用
   (1)部分別効用とは
   (2)効用の例示
  ⑦期待利回り
   (1)期待利回りとは
   (2)期待利回りと還元利回り   ⑧土地の期待利回り・建物の期待利回り
   (1)日本の期待利回りの認識
   (2)一般的割合
   (3)総合期待利回り
   (4)土地の期待利回り・建物の期待利回り
   (5)土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
  ⑨標準粗利回り
   (1)粗利回り
   (2)標準粗利回り
   (3)標準粗利回りの求め方の算式
   (4)具体例による算式の証明
   (5)粗利回りと還元利回り
   (6)必要諸経費率
   (7)総合期待利回り
  ⑩家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
  ⑪Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
  ⑫平成バブル時の事務所のビル利回り
  ⑬純賃料
   (1)純賃料とは
   (2)純賃料の求め方の公式
   (3)純賃料の求め方の具体例
   (4)区分所有マンションの純賃料
    ⑭必要諸経費
   (1)必要諸経費とは
   (2)減価償却費
   (3)公租公課
   (4)修繕費
   (5)管理費
   (6)火災保険料
   (7)空室損失
   (8)貸倒引当金
   (9)総支出に占める必要諸経費の割合
   (10)減価償却費を必要経費から外すべきでない
  ⑮積算賃料の決定
   (1)建物全体の賃料(一棟建物の賃料)
   (2)部分の賃料
  ⑯建物経年と期待利回り
 4比準賃料
  ①比準賃料とは
  ②賃貸事例比較法
  ③賃貸事例の選択
  ④実質賃料の採用
  ⑤実際実質賃料
   (1)実際実質賃料とは
   (2)具体的な求め方(その1)―貸事務所で保証金の償却がない場合
   (3)具体的な求め方(その2)―貸事務所で保証金の償却がある場合
   (4)具体的な求め方(その3)―マンションの場合
  ⑥保証金
  ⑦事情補正
  ⑧時点修正
  ⑨個別的要因の標準化要因
  ⑩地域要因
   (1)地域要因とは
   (2)地域要因の格差
  ⑪個別的要因の直接比較要因
  ⑫個別的要因の修正率
   (1)方位
   (2)経年と賃料
   (3)階層の賃料差
    ⑬賃貸事例比較法の具体的な求め方
   (1)要因の格差
   (2)賃貸事例比較法の試算賃料
   (3)比準賃料の決定
  ⑭比準賃料の実例
   (1)賃貸事例とデータの実質賃料
   (2)比較
   (3)比準賃料の決定
 5新規賃料の決定
 6『システム賃料』の考えで賃料を求める
  ①「システム賃料」とは
  ②「平均」による賃料の求め方の実例
   (1)課題
   (2)賃料データ
   (3)徒歩分評点
   (4)経年評点
   (5)面積評点
   (6)評価額
 7全国市町村の2DK居宅の賃料
Ⅱ 継続家賃
 1継続家賃
  ①継続賃料の手法
  ②継続賃料分析の三面性
  ③継続賃料と新規賃料の関係
  ④賃料増減事由の条件
  ⑤期待利回りと継続賃料利回りの密接な関係
  ⑥継続賃料固有の価格形成要因
      ⑦直近合意時点
   (1)直近合意時点とは
   (2)「中川了滋最高裁判決」の概要
   (3)「中川了滋最高裁判決」の説明
   (4)「甲斐中最高裁判決」
   (5)「中川了滋最高裁判決」と「甲斐中最高裁判決」の相矛盾点
   (6)サブリースの賃料減額請求を認めた最高裁判決
 2差額配分法
  ①差額配分法とは
  ②実質賃料と支払賃料
  ③差額配分法の求める算式
  ④実際実質賃料
  ⑤経済価値に即応した適正な実質賃料
  ⑥差額配分法と新規賃料
  ⑦差額の配分
  ⑧ビル賃料の動向
  ⑨差額配分法の実際(その1)
  ⑩差額配分法の実際(その2)
  ⑪差額配分法の実際(その3)
  ⑫賃料下落と共益費
    ⑬賃料下落と保証金
   3スライド法
  ①スライド法とは
  ②スライド法の算式
  ③スライド法の純賃料
  ④スライド法の必要諸経費
  ⑤スライド法の起点
  ⑥賃料改定の状況
  ⑦スライド法の変動率
  (1)スライド法の変動率とは
  (2)賃料は、経済変動の諸々によって形成されたもの
  (3)URが家賃改定のルールを変えた
  ⑧変動率
  (1)変動率に使われる統計指数
  (2)三菱地所の事務所賃料
  (3)マンション賃料
  ⑨地価変動と家賃の関係
  ⑩スライド法の問題点
  ⑪スライド法賃料の実際(その1)
  ⑫スライド法賃料の実際(その2)
 4利回り法
  ①利回り法とは
  ②基礎価格
  ③継続賃料利回り
  ④旧『鑑定基準』による利回り法の賃料
  ⑤継続賃料利回り
  (1)従前賃料合意時点の継続賃料利回り
  (2)価格時点の継続賃料利回りの算式
  ⑥総合比較考量事項
  (1)契約の時、更新の時の利回りとの関係
  (2)近隣の利回りとの関係
  (3)利回り法と契約締結の時
  ⑦利回り法と積算法
  ⑧利回り法の賃料の求め方
  ⑨判例にみる継続賃料の利回り法
  (1)はじめに
  (2)判例
  (3)鑑定人採用の鑑定手法
  (4)裁判所の鑑定評価書の検討
  (5)採用鑑定手法についての検討
  (6)利回り法の不採用について
  ⑩スライド法と利回り法は同じ求め方である
 5賃貸事例比較法
  ①賃貸事例比較法とは
  ②事例の選択と契約内容の比較
  ③地域要因の比較
  ④比準賃料の求め方
  ⑤新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
  (1)新しい評価方法について
  (2)新規賃料と継続賃料の評点関係
  (3)設定条件
  (4)継続賃料の求め方
 6評価額の調整と決定
Ⅲ 収益家賃
 1収益分析法の賃料は新規賃料か
 2企業収益による賃料
  ①純収益
  ②資本に配分される利益
  ③経営に配分される利益
  ④不動産に配分される利益
  ⑤収益賃料
 3店舗の売上高と家賃
  ①歩合家賃
  ②店舗の売上高に対する家賃割合
  ③家賃割合の求め方
  ④家賃割合の一覧表
  ⑤小売店舗の家賃割合は5%
  ⑥ゼンショーの店舗家賃
  ⑦郊外量販店の家賃割合
  ⑧レンタルビデオ店の家賃
  ⑨伊勢丹吉祥寺店の家賃割合は6.3%
  ⑩リゾートホテルの家賃は売上高の13%
 4工場の製品売上高と家賃割合
  ①工場の賃貸借
  ②製造工場の家賃割合
 5工場の収益賃料
  ①分析の目的
  ②食料品製造工場の分析例
 6居住者の収入の家賃負担率
  ①居住者収入と家賃の関係
  ②居宅の家賃水準と家賃割合
 7経営配分利益
  ①ホテルの経営配分利益割合
  ②イトーヨーカドーの経営指導料
  ③本社ビルをどうして都心に建てることができるのか
  ④トヨタの海外子会社
    ⑤製造業の経営に配分される利益
  (1)経営に配分される利益とは
  (2)利益額把握の困難性
  (3)利益額の逆算
  (4)経営利益の求め方
  (5)経営利益の具体的な求め方
  (6)他の業種の経営利益配分率
  (7)平均値と利益配分率
Ⅳ 家賃に関するその他
  ①事務所ビルの賃料と水道光熱費、公租公課
  ②公定歩合(基準割引率及び基準貸付利率)と一時金運用利回り
  ③東京中心商業地の賃料と還元利回り
  (1)東京中心商業地の賃料
  (2)東京中心商業地の還元利回り(2009年5月27日発表)
  ④東京中心商業地の店舗家賃と地価の関係(2009年6月6日発表)
  ⑤ススキノの利回り22%(2006年4月21日発表)
  ⑥銀座大通りの店舗家賃(2015年6月8日発表)
  ⑦敷引の最高裁判決
  (1)敷引特約は合法であると最高裁は認めた(2011年7月1日発表)
  (2)敷引特約は違法であるという最高裁判官が1人出現した(2011年8月11日発表)
  (3)敷引契約はマンション賃貸の4%足らず(2011年8月11日発表)
  ⑧丸ビルの還元利回り
  (1)丸の内の賃料
  (2)千代田区の貸事務所賃料の変動係数
  (3)千代田区各町の事務所賃料の変動係数
  (4)賃料倍率(最高÷最低)と変動係数
  (5)丸ビルの賃料
  (6)丸ビルの敷金の推測
  (7)丸ビルの必要諸経費の推測
  (8)丸ビルの建物価格
  (9)丸ビルの土地価格
  (10)丸ビルの償却前還元利回り
  (11)丸ビルの減価償却後還元利回り
  ⑨積み上げ方式の期待利回りに実証性はあるのか
  ⑩期間1年の国債金利の推移
Ⅴ 地代
  ①地代とは
  ②地代の種類
  (1)新規賃料と継続賃料
  (2)実質賃料と支払賃料
  (3)正常賃料と限定賃料
  (4)積算賃料、比準賃料、収益賃料
  (5)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
  ③元本と果実
  ④地代の水準と変動率
  (1)東京23区の借地の地代水準
  ⑤地代と地価の関係
  (1)23区の平均住宅地価
  (2)23区の住宅地の平均地代
  (3)地価と地代の関係
  ⑥地代増減の原因事項(借地借家法11条)
⑦最高裁は地代等の自動増額改定特約を認めず
  ⑧新規賃料と経済価値に即応した適正な賃料
  ⑨契約減価
  ⑩新規賃料(新規地代)を求める手法
  ⑪積算法
  (1)積算法の基礎価格
  (2)期待利回り
  (3)必要諸経費
  (4)借地権価格が発生していない堅固建物の積算地代の例
  ⑫賃貸事業分析法
  (1)想定建物等
  (2)建物に帰属する収益
  (3)土地に帰属する収益
  (4)収益地代
  ⑬借地権価格が発生していない堅固建物の実質地代
  ⑭経済価値に即応する適正な実質賃料
  ⑮地代の期待利回りの求め方
  ⑯継続地代の評価手法
  ⑰差額配分法
  (1)新規実質地代
  (2)経済価値に即応した適正な実質地代
  (3)実際実質賃料
  (4)差額
     (5)1/2法の差額配分
  (6)差額配分後の実際実質地代
  (7)敷金の運用益
  (8)差額配分法の支払地代
  ⑱スライド法
  (1)スライド法の手法
  (2)使用する変動率
  (3)設例によりスライド法―その1
  (4)設例によりスライド法―その2
  ⑲利回り法
  (1)利回り法とは
  (2)利回り法の算式
  (3)平成2年改定の利回り法
  (4)平成26年改正
  (5)価格時点の継続地代利回りの求め方
  (6)利回り法の求め方の例
  ⑳「鑑定基準」が不採用とした利回り法の復活を
  ⑳賃貸事例比較法
  ㉑賃貸事業分析法
  ㉒収益分析法(企業収益から)
  ㉓公租公課倍率法
  (1)公租公課倍率法とは
  (2)地代の変動率
  (3)土地固定資産税の変動率
  (4)平成15年の公租公課倍率
  (5)公租公課に対する地代倍率のもとめ
  ㉔地代と公租公課の関係
  ㉕地代評価の勘案事項
  (1)契約の内容および契約の締結の経緯
     (2)契約の経過期間および残存期間
  (3)賃料改定の経緯
  (4)更新料の必要性
  (5)賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
  (6)底地に対する利回りの推移、動向
  ㉖増改築承諾料
  ㉗条件変更承諾料
  ㉘名義書替料(借地権譲渡許可承諾料)
  ㉙家賃から地代を求める家賃割合法
  (1)家賃と地代の間に関係はないか
  (2)データ
  (3)家賃と地代の関係
  (4)コメの収穫高と小作料
  ㉚太陽光発電の地代はどれほどか
  ㉛田の還元利回り
  (1)田の還元利回りが源か
  (2)田の収穫量
  (3)田の収入
  (4)田の価格    (5)田の粗利回り
  (6)稲作の経費率
  (7)田の還元利回り
  ㉜地代の判例(1)
  ㉝地代の判例(2)
  ㉞借地非訴の決定例にみる収益地代
Ⅵ 地代に関するその他
  ①東京23区住宅地の家賃単価と地代単価の関係
  ②ゴルフ場の固定資産税は高すぎる
  ③ゴルフ場の地代
  (1)ゴルフ場の地代は年間100~200円/㎡
  (2)ゴルフ場の地代は年間211円/㎡
  ④寺の貸地の地代は公租公課の3倍以下
  ⑤公租公課の10倍の地代はありうる
  ⑥定期借地権付戸建住宅の地代は地価の1.2%
  ⑦定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後
  ⑧土地使用貸借の価格は更地価格の20%にもなるのか
Ⅶ 借地権
  ①借地権割合はどのようにして求めるのか
  (1)借地権割合とは
  (2)分析の条件
  (3)土地価格
  (4)建物価格
  (5)土地建物価格
  (6)総収入
  (7)必要諸経費
  (8)純収益
  (9)総合還元利回り
  (10)土地還元利回り、建物還元利回り
  (11)借地権割合
  ②借地権価格と地代
  (1)はじめに
  (2)分析データ
  (3)地代と借地権価格の回帰式
  (4)借地権価格と地代
  (5)地代利回り
Ⅷ 明渡し立退料
  ①赤字企業の営業損失補償について
  (1)はじめに
  (2)みなし営業利益
  (3)損失補償基準の変更
  (4)『中小企業実態基本調査に基づく経営・原価指標』
  (5)飲食業固定的経費項目
  (6)飲食業の固定的経費額
  (7)(1)の限界利益率
    (8)(2)の限界利益率
  (9)営業利益と営業利益率
  (10)付加価値の考え方への変更の妥当性
  ②移転先での業績回復年数
  (1)はじめに
  (2)飲食業の損失減少率
     (3)回復年数の分析
  (4)回復年数の具体的分析
  ③飲食店の明渡し立退料
  (1)東京地裁の明渡し立退料の判例
  (2)明渡立退料の鑑定書の記載内容
  ④店舗造作工事費
  ⑤明渡立退料鑑定の手法
  ⑥比準方式
  ⑦借家権価格割合方式
  ⑧借家権価格割合
  ⑨価格控除方式
  ⑩賃料差額方式
  ⑪UR高幡台団地の明渡し立退判決

    
http://www.progres-net.co.jp/books/books103/



  鑑定コラム1607)「ベストセラー1位- カテゴリ 不動産」

  鑑定コラム1711)「著書にサイン」

  鑑定コラム1866)「2018年1年間の当ホームページへの訪問に感謝します」

  鑑定コラム1890)「近親者の関係が無くなった場合の地代の東京高裁判決文(平成12年7月18日)」


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