鑑定コラム

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1244）銀行売買価格の還元利回りはどれ程か

　過去の鑑定コラムにおいて、銀行の売買価格を検討する時に、銀行の売買価格の還元利回りは、5％程度と分析した。

　5％の還元利回りは、誤りでは無いが、それはある経常利益、価格ゾーンに当てはまるものであり、全ての経常利益、銀行売買価格に対応する還元利回りでないことが分かった。
　銀行の売買価格の還元利回りは、3.3％～6.6％の巾にあることが分かった。
　以下で、それについて述べる。

　還元利回りは、

　　　　　　　純利益
          ───── ＝　還元利回り                                 
              価格

で求められる。

　不動産にあっては、分母は、土地建物の価格である。

　銀行の場合は、分子の純利益に相当するものが経常利益であることから、次の様に書き替えられる。

             経常利益
         ─────── ＝　銀行の還元利回り                        
            銀行の価格

　銀行の経常利益と銀行の価格の間には、先の鑑定コラム1243)「シティバンク日本の個人部門の価格はいくらか」において、銀行の価格をＹ億円、経常利益をＸ億円とすると、経常利益が0～11.47億円の間では、

　　　　　　Ｙ＝15.17Ｘ　　　　　・・・・・・・(2)式

　
の関係があり、経常利益が11.47億円以上の時には、

　　　　　　Ｙ＝174.07＋15.17Ｘ　・・・・・・・(1)式

　
の関係があると記した。

　(2)式と(1)式を利用して、経常利益1億円～3000億円の場合の銀行の価格を求める。

　その求めた価格と当該経常利益より、還元利回りを求める。

　それら求め方の例は、下記である。

　(経常利益2億円の場合)

　価格は、(2)式より、

            Ｙ＝15.17×2　＝30.34億円

である。

　還元利回りは、

                  2億円
             ─────── ≒　0.066                               
                30.34億円

6.6％である。

　(経常利益100億円の場合)

　価格は、(1)式より、

            Ｙ＝174.07＋15.17×100　＝1691.07億円

である。

　還元利回りは、

                  100億円
             ─────── ≒　0.059                               
                1691.07億円

5.9％である。

　同様の求め方で求めた一覧表が、後記の一覧表である。

　経常利益11.47億円においては、２つの還元利回りが存在するが、それについては、鑑定コラム1243)で述べたことから省略する。

             経常利益                   還元利回り


            1～11.47億円                    6.6％
            11.47億円                       3.3％
            18億円                          4.0％
            35億円                          5.0％
            120億円                         6.0％
            600億円                         6.5％
            2000億円                        6.6％
            3000億円                        6.6％

である。

　価格と還元利回りの関係は、下記である。

             価格                   　　　還元利回り


          15億円～173億円                   6.6％
             447億円                        4.0％
             705億円                        5.0％
             1995億円                       6.0％
             9276億円                       6.5％
           3兆514億円                       6.6％

　利回り1％の違いで、価格がどれ程違うのかが分かろう。

　4％～5％の1％の差は、価格に258億円の開きが生じる。
　5％～6％の1％の差は、価格に1290億円の開きが生じる。
　6％～6.5％の0.5％の差は、価格に7281億円の開きが生じる。
　6.5％～6.6％の0.1％の差は、価格に2兆1238億円の開きが生じる。

　利回りの決定は、慎重に行わなければならないことが、これで良く分かろう。
　利回りは、利益、価格によって変わり、一定の利回りではないこともわかろう。

　下記に計算の一覧を記す。

経常利益億円	銀行価格億円	還元利回り
1	15.17	0.066
2	30.34	0.066
5	75.85	0.066
8	121.36	0.066
10	151.70	0.066
11.47	174.00	0.066
11.47	348.07	0.033
12	356.11	0.034
13	371.28	0.035
14	386.45	0.036
15	401.62	0.037
16	416.79	0.038
17	431.96	0.039
18	447.13	0.040
19	462.30	0.041
20	477.47	0.042
23	522.98	0.044
25	553.32	0.045
28	598.83	0.047
30	629.17	0.048
33	674.68	0.049
35	705.02	0.050
40	780.87	0.051
45	856.72	0.053
50	932.57	0.054
60	1084.27	0.055
70	1235.97	0.057
80	1387.67	0.058
90	1539.37	0.058
100	1691.07	0.059
120	1994.47	0.060
130	2146.17	0.061
150	2449.57	0.061
200	3208.07	0.062
300	4725.07	0.063
400	6242.07	0.064
500	7759.07	0.064
600	9276.07	0.065
700	10793.07	0.065
800	12310.07	0.065
900	13827.07	0.065
1000	15344.07	0.065
1200	18378.07	0.065
1500	22929.07	0.065
2000	30514.07	0.066
3000	45684.07	0.066

　鑑定コラム1243)「シティバンク日本の個人部門の価格はいくらか」

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