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1805）上野アメ横ガード下の店舗賃料は坪10万円

　鑑定コラム1804)で、JR山手線御徒町駅より徒歩2分程度にある上野4丁目の商業地のビルの階層別効用比について論じた。

　上野4丁目の東側に隣接する上野6丁目のアメ横と呼ばれる商店街のうち、御徒町駅から上野駅の間にあるJR山手線線路高架下の店舗の家賃はどれ程であろうか。

　募集中の店舗家賃を調べて見た。6件のデータがあった。2018年7月18日現在のデータである。


所在 店舗面積u 月額賃料(税込) 税別 u単価 坪単価
1 上野6-10 5.22 108000 100000 19157 63300
2 上野6-４ 3.80 108000 100000 26316 87000
3 上野6-４ 2.58 200000 185185 71777 237300
4 上野6-10 7.60 291600 270000 35526 117400
5 上野6-４ 18.18 291600 270000 14851 49100
6 上野6-４ 18.00 350000 324074 18004 59500
平均   9.23 224867 208210 30939 102267


　賃料坪当り単価は、4.9万円〜23.7万円である。

　随分と賃料坪当り単価の開きがある。

　平均賃料は、坪当り10.2万円である。

　面積1坪程度の店舗の賃料が、月額20万円もするのかと驚かれるかもしれないが、私は今迄に築地の場外市場の店舗、原宿竹下通りに面する店舗で、1坪程度の店舗の賃料が20万円している事例に遭遇した。

　それ故、アメ横ガード下の店舗で、1坪の面積の店舗賃料が月額20万円していると聞いても、高いとは思うが、有り得る賃料水準と思う。

　店舗面積uをＸとし、賃料坪当り単価万円をＹとして、ＸＹの関係式を求めて見る。

　データは、下記である。

                     Ｘ面積u          Ｙ坪単価万円


              １        5.22                6.33
              2         3.80                8.70
              3         2.58               23.73
              4         7.60               11.74
              5        18.18                4.91
              6        18.00                5.95

　ＸＹの関係式は下記である。

              Ｙ＝15.904−0.615Ｘ
                  相関係数　0.61   Ｘ＜20　

　相関係数はあまり高くない。

　上記式から、アメ横ガード下の小規模店舗の賃料は、１u増加すると賃料は坪当り0.61万円安くなるということになる。

　最も当てはまりのよいデータは、ｂSである。

　上記式のＸに7.60を代入すると、

　　　　　Ｙ＝15.904−0.615×7.60＝11.23

11.23万円と求められる。

　ｂSのデータ値は11.74万円であるから、誤差は

　　　　　　11.74万円−11.23万円＝0.51万円

0.51万円である。


　　鑑定コラム1804)「上野4丁目御徒町駅徒歩2分程度の5階建店舗ビルの階層別効用割合」


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