鑑定コラム

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1804）上野4丁目御徒町駅徒歩2分程度の5階建店舗ビルの階層別効用割合

　東京上野4丁目、JR山手線御徒町駅より徒歩2分程度の巾員8m道路に面する人通りの多い商店街に立つ鉄筋コンクリート5階建(地下1階)の店舗併用事務所ビル(「対象物」とする)の階層別効用比を検討する。

　用途は、地階～地上3階は店舗、4階、5階は事務所とする。

　平成30年6月時点である。

①　各階の賃料データ

　対象建物周辺の店舗等ビルの賃料データとして、下記のものが得られた。

イ，上野5丁目25番

              1階　　坪当り 2.17万円
              2階　　坪当り 1.26万円（募集中）
              3階　　坪当り 1.26万円（募集中）

　1階の評点を100とすると、各階の評点は下記である。

               1階　　100
               2階     58
               3階     58

ロ，上野3丁目2

               1階　　坪当り 3.2万円
               2階    坪当り 1.3万円

　1階の評点を100とすると、各階の評点は下記である。

               1階　　100
               2階     41

ハ，上野4丁目8

              1階～2階　　坪当り 4.1万円
              地下1階 　　坪当り 2.8万円
              9階     　　坪当り 2.1万円

　1階の評点を100、2階の評点を50として、上記1～2階坪当り4.1万円の単価を配分すると、下記である。

　1階の賃料を坪当りＸ円とする。

                   Ｘ＋0.5Ｘ
                 ─────　 ＝ 4.1                                 
                       2


                     Ｘ＝5.5万円

　1階は坪当り5.5万円である。

　2階は

                     5.5×0.5＝2.75万円

である。

　各階の評点は下記である。

               1階　　     100
               2階          50
               9階          38
               地下1階　　　51

ニ，上野4丁目8（募集中）

              3階　　坪当り 2.1万円
              4階　　坪当り 2.1万円
              5階　　坪当り 2.1万円

ホ、「店舗相場TOWN」の賃料

　首都圏店舗賃料相場サイトの「店舗相場TOWN」によれば、平成30年6月1日時点の台東区上野地区の店舗相場は、下記である。

          1階の平均坪単価　　　　63,521円
          基準階の平均坪単価　　 22,256円

　上記データから、1階を100とすると、基準階の評点は、

                    22,256円
                 ─────　 ＝　0.35                              
                    63,521円


                  0.35×100＝35

35である。

②　階層別効用比

　上記周辺の各階の賃料より、東京上野4丁目、御徒町駅より徒歩2分程度の巾員8m道路に面する人通りの多い商店街に立つ鉄筋コンクリート造5階建(地下1階)の店舗併用事務所ビルの階層別効用比(各階有効賃貸面積は同じとする)を、下記とする。

      
                5階　　　　　　　35
                4階            　35
                3階            　40
                2階            　50
                1階           　100
                地下1階        　50

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