である。
複利現価は、複利終価の逆数であるから、複利現価の算式は、
１
────────
(1+r)のn乗
である。
期間30年で、複利現価率が0.5となると考えれば、次式が成立する。
１
──────── ＝ 0.5
(1+r)の30乗
この算式より、利率rを求めれば、
r＝0.023
2.3%である。
５．公園とは
公園とは、市民が憩い楽しむ為に公開された場所である。都市公園は、都市計画によって造営或いは地域指定された公園・緑地である。
都市計画で地域指定された公園・緑地は、公園・緑地の指定解除はほぼ不可能に近い。
６．生産緑地と公園の共通点
生産緑地と公園とは、一方が農業生産、他方は市民の憩い場所の提供であり、両者には大きな違いがある。
両者には大きな違いがあるが、緑地空間の確保・提供という要因においては共通点がある。
７．期間100年の生産緑地化は有り得るか
生産緑地の政策は、一代限りが前提の政策と思われる。二代、三代と続くことを考えられた政策では無いと私には思われる。
長期間の政策を考えても、期間100年の生産緑地政策は無いと思われる。
とすると、期間100年程度の期間の複利現価の割合は、農地復帰、宅地復帰する見込みが無い土地価格割合となり、売却価格割合に相当すると考えられる。
即ち、それは、現在の土地価格修正割合と考えられる。
８．利率2.3%、期間100年の複利現価率
先に土地の利回りは2.3%と求められた。
この土地利回りの期間100年の複利現価率は、
１
──────── ＝0.1029≒0.103
(1+0.023)の100乗
0.103である。
９．公園・緑地の価格修正率
上記の考え方より、都市公園として公園・緑地指定されている土地価格は、周辺宅地価格の0.103の修正が必要と分析判断する。
鑑定コラム1818)