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東京地方裁判所民事第21部判事の塚原聡氏が、『金融法務事情』2111(2019年4月10日号)の38頁に、「東京地裁民事執行センターにおける平成30年の事件概況等」の論文を発表されている。
東京地裁民事21部は、不動産競売の専門部であり、論文の内容は、平成30年の不動産競売状況のまとめ報告である。
不動産執行事件は2つに分かれる。
1つは、不動産等担保権実行事件(事件符号(ケ))である。もう1つは、不動産等強制競売事件(事件符号(ヌ))である。
両事件を併せた新受件数は、前掲論文によれば、下記である。
平成21年 3,864件
平成22年 2,887
平成23年 2,870
平成24年 2,692
平成25年 2,282
平成26年 1,800
平成27年 1,575
平成28年 1,488
平成29年 1,346
平成30年 1,476
平成21年より不動産執行事件は減り続け、平成29年には1,346件となり、平成21年の35%(1,346÷3,864=0.348≒0.35)にまで減少した。
平成30年は、件数の減少は止まり、平成29年よりも130件増加した。
件数が増加したということは、企業倒産、個人倒産が増えだしたということである。
競売による売却率については、下記のごとくと同論文は述べる。
平成21年 87.82%
平成22年 95.86
平成23年 96.66
平成24年 96.84
平成25年 97.99
平成26年 98.97
平成27年 98.15
平成28年 99.16
平成29年 99.18
平成30年 98.80
平成22年以降は、ほぼ全件売却処理されていると云える。
応募入札数については、平成25年以降の1件当りの入札数は、平均で13枚以上であると云い、平成30年は約12枚であると云う。
1供給競売物件に対して、購入需要者が12人いると云うことは、自由市場である一般的不動産市場の姿と同じか、それ以上の購入需要者数である。
買増率については、平成30年の買増率は、平均152%と云う。
買増率とは、公表された競売査定価格に対する落札価格の倍率である。
即ち競売評価人が評価した入札最低売却価格よりも、応札した落札価格の価格割合が、上記の平均152%と云うことは、平均1.52倍の価格で落札されたということである。
これら実績を考量して平成29年3月1日より、 東京地裁は、競売市場修正率の見直しを行い、競売市場修正率を0.8にしたと云う。
競売市場修正率とは、入札の最低価格を決めるに際して、競売市場という 特殊な不動産市場での不動産売却であり、その売却価格の修正率を云う。
競売市場は、一般の不動産市場では有り得ない「強制売却」という要因が存在するために、その要因を考えて、特別に設けられている価格修正率である。
従前は0.7であった。案件によっては0.6の競売市場修正率もあった。
東京地裁は、平成29年3月1日からの0.8の競売市場修正率導入に際して、次の2つの条件を付けている。
@ 物件の種類による区別は行わない。
A 東京23区内の物件に限る。
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