2728) 渋谷駅近く宇田川町・道玄坂等の商業地の事務所ビルの必要諸経費率
JR山手線の渋谷駅の商業地は、同駅の西側つまり山手線の外側が中心商業地である。
宇田川町・道玄坂等の地名の商業地である。
その渋谷の中心商業地の事務所ビルの賃料に占める必要諸経費率は、どれ程であろうかと調べてみた。
地価公示価格は毎年発表されているが、その鑑定書は令和元年頃よりネットで公開される様になった。
商業地の地価公示価格の場合、公示地の土地の上に最有効使用の賃貸建物が想定され、収益還元法によって、その公示地の収益価格が求められている。
その公表公開地価公示価格の鑑定書の収益還元法で使われている、賃料総収入に対する必要諸経費の割合(必要諸経費率)を調べてみた。
地価公示価格の収益還元法は、キャッシュフローで計算され、減価償却費は経費計上しない求め方であるから、必要諸経費率は、償却前必要諸経費の率である。
また、地価公示価格は、二人の不動産鑑定士で評価されている。いわゆるＡ鑑定、Ｂ鑑定と呼ばれているが、同一公示価格土地の評価書で公開順位が先にされている鑑定書(Ａ鑑定)の必要諸経費率を採用する。
令和6年(2024年)の地価公示価格を採用する。
調査結果一覧は、下記である。
| 令和6年地価公示 A鑑定 | ||
| 公示番号 | 所在地(住居表示) | 必要諸経費率％ |
| 渋谷５−１ | 道玄坂1-6-3 | 31.6 |
| 渋谷５−２ | 神南1-15-8 | 29.6 |
| 渋谷５−１２ | 道玄坂2-29-19 | 29.2 |
| 渋谷５−１４ | 道玄坂2-6-17 | 26.7 |
| 渋谷５−１８ | 円山町1-12 | 23.4 |
| 渋谷５−２５ | 神南1-17-3 | 32.3 |
| 渋谷５−２8 | 宇田川町25-5 | 28.7 |
| 平均 | 28.8 |