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1.不可解な現象
2026年1月1日〜3月31日迄の3ヶ月間に、田原都市鑑定(株)のホームページの鑑定コラムを訪れたリクエスト数(訪問者数)と閲覧ページ数の統計は、下記である。リクエスト数を訪問者数と見なす。
2026年1月1日〜31日
リクエスト数(訪問者数) 93239人 (1日当り 3007人)
閲覧ページ数 88335ページ (1日当り 2849ページ)
2026年2月1日〜28日
リクエスト数(訪問者数) 82484人 (1日当り 2945人)
閲覧ページ数 74015ページ (1日当り 2643ページ)
2026年3月1日〜31日
リクエスト数(訪問者数) 99317人 (1日当り 3203人)
閲覧ページ数 88247ページ (1日当り 2846ページ)
ホームページのコラム記事やブログ記事は、例えば週3本新しい記事がアップされていたとすると、それが、週２本、週１本、週0本になれば、訪問者は新しい記事を読みたいと思って訪問するのであるから、それが週0本になっては、訪問者が減るのは、論理的にも、経済的現象として当然のことである。
当鑑定コラムは、記事アップは、
2026年1月 0本
2026年2月 0本
である。
訪問者数、閲覧ページ数が減少するのは、前記の経済現象の論理の通りである。
具体的には、１日当りの数は、下記である。
2026年1月 2026人2月
訪問者数 3007人 → 2945人
閲覧ページ数 2849ページ → 2643ページ
もっと少ない日は、2026年2月14日であり、１日当りの数値は、
訪問者数 1258人
閲覧ページ数 1503ページ
である。
鑑定コラムアッフ0本にも係わらず、1258人もの人が訪問されている。訪問者に感謝したい。ありがとうございます。
鑑定コラムアッフ0本であるから、訪問者数、閲覧ページ数は減り続けると思っていたら、その後不思議な現象が起こっている。
最低の訪問者数、閲覧ページ数をつけた後、鑑定コラムアップは0本にも係わらず、数値は上昇してきた。
2026年2月1日〜28日と2026年3月1日〜31日の両者の数値を比較すると、前記したが、再記すると下記である。
2026年2月1日〜28日 2026年3月1日〜31日
リクエスト数(訪問者数) 1日当り 2945人 3203人
閲覧ページ数 1日当り 2643ページ 2846ページ
論理的な不可解な経済現象が生じている。
鑑定コラムアップ0本にも係わらず、2026年2月の中頃から、訪問者、閲覧ページ数が増え、３月は、2月の数値を超えている。
この現象はどういうことなのか。
一つ考えられることは、ネットの検索エンジン機関の企業が、新しい事業開発の為に、ネット上に蓄積されている情報を集め出したということである。
いわゆる「ＡＩ事業」である。
間違っているかもしれなく、断定は出来無いが、私には不動産鑑定評価にも、「ＡＩ事業」の波が、いよいよ押し寄せてきたのでは無かろうかと思われる。
２．東京会新会長池田守氏の新年広報誌の巻頭言から
昨年6月の公益社会法人東京都不動産鑑定士協会に就任された新会長の池田守氏(三菱地所リアルエステートサービス（株）鑑定部理事)の、東京士会の広報誌『かんていＴＯＫＹＯ ｂP０７』(2026年1月発行)P5の巻頭言で、「2026年、私たちはいくつかの大きな潮流に向き合わねばなりません。」と云って、その潮流を２つ上げる。
第１の潮流は、「「サステナビリティ」の視点です。」と述べ、第２の潮流は、「「ＤＸとＡＩ」の活用です。」と述べられている。
ＡＩの活用にについては、次の様に論述される。以下に引用する。
「不動産鑑定評価業務におけるデータ収集・分析の効率化は喫緊の課題であり、テクノロジーの活用は避けて通れません。今後は、AI を「最強の分析ツール」として使いこなしていくべきだと考えます。定型的なデータ処理は AI に委ね、私たち不動産鑑定士は AI には 不 可 能 な「専 門 的 職 業 的 判 断」すなわち、地域の実情、権利関係の複雑さ、将来の予測といった、高度な洞察力と倫理観を要する業務により多くの時間を割くべきだと思います。」
池田東京不動産鑑定士会会長は、不動産鑑定業界に「ＡＩ」の波は既に押し寄せてきており、「定型的なデータ処理は AI に委ね、・・・(一部削除 田原)・・私たち不動産鑑定士はAI には 不 可 能 な「専 門 的 職 業 的 判 断」により多くの時間を割くべきだ」と主張されている。
2026年1月〜3ヶ月の間に鑑定コラムの発表は0本である。それにも係わらず
訪問者数は増えている。この現象は、ＡＩ事業によるのが関係しているのでは無かろうか思わずにはおられない。
３．具体的ＡＩによる検索・回答と著作権
@ 具体的ＡＩによる検索・回答
ＡＩによる検索・回答を得るには、それなりのルールがあると思うが、私は全くそれ等ルールを知らない。
グーグルで用語検索を行うと、最初「AI による概要」等という検索用語についてのグーグルＡＩの回答がある。
そんな事を求めてはいないのだと、いつも胡散臭く思って無視していた。
求めてもいないのに勝手に表示されることから、今回ＡＩ利用のルールがあるかもしれないが、それを全く無視し、いつもの用語検索の手法で検索し、検索用語の最後に、「ＡＩ」と記して、ＡＩの回答を求めて見た。
グーグルの検索用語窓の書き入れた文言は、「地代の基礎価格は土地価格の更地価格か底地価格か、どちらが適正か AI」である。
この質問に対するグーグルＡＩの回答は、下記のとおりである。
＊＊＊＊
(AI による概要)
地代の基礎価格は、理論上は「更地価格」が適正であり、鑑定評価基準の原則も更地価格を採用します。しかし、実務上、既存契約の賃料増減額請求では、土地の制約を反映した「底地価格」を基礎として期待利回りを乗じる方法も広く用いられており、文脈によって適正とされる価格が異なります。
(田原都市鑑定株式会社 +6)
(地代の基礎価格に関する論点まとめ)
理論・新規地代（原則）: 更地価格
更地価格に「更地なりの期待利回り」を乗じる手法が、不動産鑑定評価基準の原則的な考え方です。更地を賃貸する際、地主は借地権の制約を受けない土地の価値に基づいた収益（地代）を求めるためです。
実務・継続地代（継続中の契約）: 底地価格（のケースも多い）
すでに他人の借地権が設定されている土地（底地）の場合、地主は土地を自由に使えず、価格も低くなるため、この実態を反映した「底地価格」を基礎とし、底地に応じた利回りを乗じる実務も多いです。 (田原都市鑑定株式会社 +4)
(結論として：)
・新しく貸す土地の賃料：更地価格
・すでに借りている土地の賃料改定：底地価格（実務上の一般的ケース）
(弁護士法人みずほ中央法律事務所 +1)
を基礎とすることが一般的です。鑑定評価基準では、いずれにせよ、期待利回りと基礎価格の組み合わせが「実質賃料」を適正に算出できるものでなければならないとされています。 (加地都市鑑定所 +1)
(https://www.google.com/search?q=%E5%9C%B0%E4%BB%A3%E3%81%AE%E5%9F%BA%E7%・・・・・) 2026年4月10日
＊＊＊＊
A．著作権
イ、ＡＩは著作権を侵害する
私はＡＩの普及は、データの著作者の著作権を侵害していることを危惧していた。
ネット上のデータは無料で使用して良いのもあろうが。研究者が、生涯を掛けて集め、そのデータから１つの法則を見出したデータもある。
それ等のデータ、導き出された１つの法則は、研究者の著作権が存在する。
それを無料のデータと同じ扱いをして，ＡＩだから無断・無料使用してよいものでは無い。
ロ、グーグルＡＩは、出典を明示
グーグルＡＩは、著作者の権利保護を行い出した。
ＡＩ業界で初めてである。
上記グーグルＡＩの回答には、(弁護士法人みずほ中央法律事務所)、(加地都市鑑定所)のごとく著作者の名前が明示されている。画期的な出来事である。
なお、本文では著者者は、()になっていないが、明確にするために私が()
の表示にした。
上記、(田原都市鑑定株式会社+4)土地において、グーグルＡＩは、「底地の場合、地主は土地を自由に使えず、価格も低くなるため、この実態を反映した「底地価格」を基礎とし、底地に応じた利回りを乗じる実務も多いです。 (田原都市鑑定株式会社 +4)」と記す。
読み方によっては、田原鑑定も「底地価格」を基礎各論を認めていると判断される可能性があるが、田原鑑定は30歳で不動産鑑定業を独立開業して、以後一貫して不動産鑑定業を続け、現在不動産鑑定業53年であるが、その間、一度も底地基礎価格を認めたことは無い。
底地基礎価格は間違っており、更地土地価格が基礎価格である考えを貫いている。
法廷で代理人弁護士と衝突し、判例の考え方と異なり、間違っていると批判され、幾度となく論争して来た。
B グーグルＡＩの回答が間違っている大きな問題の一つ
上記グーグルＡＩの回答の結論は違っている。大きな問題を無視した結論による回答であることが間違いの原因である。
その大きな問題とは何か。
イ、不動産鑑定評価基準P34(国交省版、以下「国交省版」は記載しない)は、次のごとく規程する
「賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とする。」
上記の実質賃料は、新規賃料である。
ロ、不動産鑑定評価基準P51(国交省版)は、次のごとく規程する
「宅地の正常賃料の鑑定評価は、積算賃料、比準賃料を関連づけて決定るものとする。」
上記の正常賃料は、新規賃料である。
ハ、賃料評価は、新規賃料をまず求めなければならない
上記例示の鑑定評価基準から云えば、賃料評価は、まず先に対象不動産の新規賃料を求め、その賃料を指標として、対象不動産の現行継続賃料との開差を差額配分法、利回り法、スライド法を使用して、如何に薄めて適正な継続賃料を求めるかと言うことなる。
底地基礎価格の求め方は、新規賃料を求めていない。
底地価格×期待利回り＋土地固都税
で求められた地代は、新規賃料にはならない。又、正常賃料にもならない。
底地基礎価格の求め方は、新規賃料を求めることか出来ない。つまり鑑定基準の大きな違反した求め方であり、求められた地代に正当性は無いと云うことである。
グーグルＡＩの回答が間違ってる大きな問題というのは、このことを云うのである。
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