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866）吉祥寺が住みたい人気駅一番

　春の転居移動の季節になった。
　会社の人事異動、新卒社員の入社、東京にある大学への入学等、3月は住居の移動の超繁忙期である。

　アパート・マンションの貸室仲介の不動産仲介業者は、春の貸室斡旋で、年間売上高の1/3以上を稼ぐということも聞く。

　不動産情報会社のアットホームが、2011年の賃貸住宅で最も住みたいと思う東京都内の駅の人気ベスト10を発表した。

　１位は、JR中央線の「吉祥寺」駅である。

　23区外の東京の西の郊外である武蔵野市にある吉祥寺駅が、2011年の賃貸住宅人気ナンバーワンの駅に選ばれた。

　選ばれた駅人気のベスト10は、下記の通りである。

　　　1位        吉祥寺　　　(JR中央線)
　　　2位        中目黒　　　(東急東横線)
　　　3位        自由が丘　　(東急東横線)
　　　4位        恵比寿　　　(JR山手線)
　　　5位        荻窪　　　　(JR中央線)


　　　6位        中野　　　　(JR中央線)
　　　7位        三軒茶屋　　(東急田園都市線)
　　　8位        高円寺　　　(JR中央線)
　　　9位        学芸大学　　(東急東横線)
　　 10位        下北沢　　　(小田急小田原線)

　ベスト10に選ばれた駅を見ると、東京の西側に位置する駅ばかりである。
　東京は、西に発展しているという噂をそのまま反映している。

　選ばれた沿線を見ると、

　　　　    JR中央線　　　　　4駅
            東急東横線   　   3駅
            東急田園都市線 　 1駅
            小田急小田原線    1駅
            JR山手線          1駅

である。

　私が住む京王線は、残念ながら外れている。

　選ばれた沿線そのものが、人気の高い沿線である。
　その中で選ばれた駅は、その沿線の中でも人気の高い駅ばかりである。

　では、その人気駅で賃借してマンションに住むための賃料は一体いくらなのか。
　人気と賃料とは連動しているのかを分析してみる。

　上記賃貸住宅の規模がどれ程か分からない。
　ワンルームマンションか、1DKか、或いは3DKのタイプか分からない。
　駅勢圏という地域を支えているのは、駅背後に居住する人々である。

　それは主として戸建住宅若しくは3DK以上のマンション居住者達である。

　駅勢圏の居住環境の良し悪しに影響するのは、その居住する人々の職域階層の質である。

　賃料は、タイプ3DKの規模60uのマンションの賃料で考えることにする。

　システム賃料というものがある。

　駅より徒歩5分、築5年、面積60uの賃料を、多くのマンション賃貸事例より駅勢圏ごとに求める賃料である。

　システム賃料は、データを統計的に分析して平均値から賃料を求めるというものである。
　従来の賃料の求め方とは発想が画期的に異なるものであり、求められた賃料の客観性、信頼性は高く、かつ実態賃料との開差は少ない。

　賃貸事例比較法をより科学的に向上させたものである。

　このシステム賃料の求め方で、ベスト10位までのシステム賃料の標準賃料を求めてみる。

　システム賃料の計算は、公営賃貸住宅の賃料評価や民間賃貸マンションの賃料評価の多くを行っている株式会社都市開発研究所(代表者　平澤春樹)の不動産鑑定士新井善久氏にお願いして求めてもらった。

　それは、私には100万件を越える都内の賃貸マンションの賃料契約データが無い。
　それがあり、それを活用しているのは都市開発研究所であるから。

　不動産鑑定士新井善久氏のシステム賃料のデータ分析によれば、ベスト10の各駅のシステム賃料の標準賃料(駅徒歩5分、築5年、面積60uの賃料)は、下記の通りである。

　　　1位        吉祥寺　　　u当り 3,783円
　　　2位        中目黒　　　u当り 4,086円
　　　3位        自由が丘　　u当り 3,626円
　　　4位        恵比寿　　　u当り 4,120円
　　　5位        荻窪　　　　u当り 3,269円


　　　6位        中野　　　　u当り 3,413円
　　　7位        三軒茶屋　　u当り 3,268円
　　　8位        高円寺　　　u当り 2,962円
　　　9位        学芸大学　　u当り 3,599円
　　 10位        下北沢　　　u当り 3,660円

　駅人気高と賃料の高さとは関係していないようだ。

　とはいえ、高円寺を除けば、u当り3,000円以上の賃料で安く無い。
　その高円寺もu当り2,962円であり、ほぼ3,000円の賃料である。

　上記システム賃料の標準賃料より次のことが云える。

　三軒茶屋と荻窪は、賃料水準が同じである。
　自由が丘、学芸大学、下北沢はほぼ同じ賃料水準にある。

　上記システム賃料の標準単価に60を乗ずれば、その駅勢圏の徒歩5分、築5年、面積60uの賃貸マンションの月額賃料が求められる。

　吉祥寺の賃料は、

　　　　　3,783円×60≒227,000円

月額227,000円である。

　賃料負担を給与収入の25％とすれば、

　　　　　227,000円÷0.25＝908,000円

月額収入は908,000円である。
　年収は、

　　　　　908,000円×12＝10,896,000円≒11,000,000円

である。

　吉祥寺は、年収1100万円の人々が居住する地域・町ということになる。
　具体的に吉祥寺という町は、どんな町であるかが、年収を聞けばイメージされよう。

　アットホームの駅人気調査は、日本全国各県ごとに行っている。
　興味があったら、アットホームのホームページを開いて、自分県のベスト駅を見てみられたら。

　アットホームが選ぶ北海道、大阪府、愛知県、岐阜県の2011年人気駅ベスト10を下記に記す。


順位 北海道 大阪府 愛知県 岐阜県
         
1位 大通 本町 本山 岐阜
2位 白石 江坂 今池 西岐阜
3位 さっぽろ 京橋 金山 大垣
4位 東札幌 心斎橋 上前津 多治見
5位 南郷7丁目 南森町 栄 名鉄岐阜
6位 菊水 東三国 御器所 穂積
7位 琴似 谷町六丁目 伏見 新鵜沼
8位 円山公園 天満橋 千種 笠松
9位 西18丁目 森ノ宮 覚王山 岐南
10位 南郷8丁目 天神橋筋六丁目 藤が丘 土岐市


　　鑑定コラム307)「市場賃料をシステム賃料で求める講演」

　　鑑定コラム100)「システム賃料」


　　『システム賃料』という本の紹介・書評は下記アドレスを
　　　 http://www.tahara-kantei.com/books/ex3.html


　　鑑定コラム867)「企業は東京の何処にオフィスを持ちたいか」

　　鑑定コラム2072)「不動産鑑定は地価公示制度を乗り超えて発展　平澤氏のメルマガより」


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