鑑定コラム

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1336）神宮前4丁目の住宅地価格は年間で28.6％の上昇

　野村不動産アーバンネット株式会社が、平成27年4月1日時点の東京23区の住宅地の価格を発表した。(平成27年4月9日)

　その発表数値によると、67地点の価格変動率は、

　　　　　　直近3ヶ月(27年1月1日～27年4月1日)       ＋1.1%
            直近1年間(26年4月1日～27年4月1日)       ＋4.6%

の上昇である。

　発表67地点のうち、3ヶ月間の価格変動の状況は、

　　　　　　値上り地点          23
　　　　　　変動なし地点        44
　　　　　　値下がり地点         0

である。

　地価DI値は、

                  23－0
               ──────　   ×　100　＝　34.3                    
                    67

＋34.3である。

　過去の地価DI値は、下記である。

　　　　2012年 4月　　　　▲15.5
　　　　2012年 7月　　　　▲20.7
　　　　2012年10月　　　　▲8.6
　　　　2013年 1月　　　  　0.0
　　　　2013年 4月　　　   29.3
　　　　2013年 7月　　　   46.6
　　　　2013年10月　　　   15.5
        2014年 1月         41.4
        2014年 4月         22.4
        2014年 7月         20.7
　　　　2014年10月　　　   44.7
        2015年 1月         44.7
        2015年 4月         34.3

　東京23区67地点の住宅地の価格の1年間の平均変動率は、＋4.6％であるが、個別の地点の変動率をみると、渋谷区神宮前4丁目の地点は、年間28.6％もの値上りを示している。

　その価格は、

　　　　　　平成26年４月　　　　坪当り　420万円
            平成27年4月         坪当り  540万円

である。

　年間10％以上もの価格上昇をしている地点は、下記の10地点である。価格は坪当り万円である。

№	所在	平成26年4月	平成27年4月	上昇率％
1	渋谷区神宮前4丁目	420	540	28.6
2	港区高輪4丁目	350	440	25.7
3	目黒区上目黒3丁目	320	380	18.8
4	港区南麻布5丁目	520	610	17.3
5	渋谷区松涛1丁目	450	520	15.6
6	品川区上大崎2丁目	380	430	13.2
7	港区白金台4丁目	400	450	12.5
8	板橋区南常盤台2丁目	135	150	11.1
9	文京区千駄木2丁目	230	255	10.9
10	新宿区矢来町	280	310	10.7

　10％を超える地価上昇している土地は、その所在区において、高級住宅地と呼ばれる地域にある土地である。

　リートバブルが、都内高度商業地の地価より、23区の高級住宅地の地価に広がってきたと判断される。

　1ヶ月も立たない前の2015年3月18日に、国土交通省は、2015年1月1日時点の土地価格を発表した。

　その東京23区の住宅地の価格発表を見て、私は、リートバブルは23区の住宅地には強く影響を及ぼしていないと判断していた。

　しかし、約20日後の野村不動産アーバンネットの2015年4月1日時点の23区住宅地の発表価格と年間変動率を知って、驚いてしまった。

　地価公示価格による土地価格変動率と、野村不動産アーバンネットの土地価格変動率とで、余りにも開差があるために、激しいショックを受けると同時に、一体どちらを信用すべきかと頭を抱えてしまった。

　その具体については、次の号(鑑定コラム1337)の記事で述べる。

　　鑑定コラム1331)「平成27年東京住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム1337)「28.6％と3.3％、25.7％と4.3％、11.1％と1.4％　一体これは何か」

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