鑑定コラム

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1497）郊外及び中小都市のSCのテナント賃料

　ショッピングセンター(SC)の14大都市中央地域のテナント賃料はわかった。

　ショッピングセンターは、14大都市のみにある訳ではない。

　中都市、小都市にもある。

　それら都市の中心地域の賃料は、どれ程であるのか。
　
　一般社団法人日本ショッピングセンター協会は、中都市、小都市の中心地域のテナント賃料の調査も行い、その結果も発表している。2015年発表は下記である。物販の賃料である。単位は坪当り円である。

              大都市　　　　　36,270円
              中都市A         27,312円
              中都市B         25,947円
              中都市C         18,223円
              小都市A         15,549円
              小都市B          8,473円

　中都市等の各都市の定義は、下記である。

        中都市A　　:大都市を除く人口50万人以上の都市
        中都市B    :人口30万人以上50万人未満の都市
        中都市C    :人口15万人以上30万人未満の都市
        小都市A    :人口5万人以15万人未満の都市
        小都市B    :人口5万人未満の都市(町村は含まず)

　賃料金額では把握しにくいことから、大都市の賃料金額を100として、各都市の賃料金額を評点化する。

　中都市Aは、

                     27,312円
                 ────── ×100　 ≒　75                        
                     36,270円

評点75である。

　中都市の中心地域のSCの物販テナント賃料は、大都市の中心地域のそれと比較して、25％安いということである。0.75掛けすれば求められることになる。

　100対75の賃料格差があると云うことである。

　同様にして評点を求め、一覧にすれば下記である。

              大都市　　　　　100
              中都市A          75
              中都市B          72
              中都市C          50
              小都市A          43
              小都市B          23

　人口80万都市(中都市A)は、大都市の0.75、50万都市(中都市B)は0.72、30万都市(中都市C)は半値、15万都市(小都市A)は0.43、5万都市(小都市B)は0.23の賃料格差がある。

　各都市間の賃料格差は、各評点で割れば求められる。

　5万都市は、15万都市に対して0.53(23÷43＝0.53)であるから、5万都市の中心地域の店舗賃料が分からなかった場合、近くの15万都市の中心地域の店舗賃料を調べ、それの0.53掛けすれば、当該5万都市の中心地域の店舗賃料が推定できる。

　都市の中心地域のみにショッピングセンターがある訳ではない。

　中心地域の周辺とか、郊外立地のショッピングセンターはある。

　それらの地域のショッピングセンターの賃料は、どれくらいしているのかと知りたくなる。

　一般社団法人日本ショッピングセンター協会は、中心地域以外にも周辺地域、郊外地域に所在するショッピングセンターの賃料を調査し、発表している。下記である。2015年発表のもので、物販の賃料である。単位は坪当り円である。

                    中心地域       周辺地域　　　　郊外地域


        大都市      36,270         28,327          22,511
        中都市A　　 27,312         25,104          16,361
        中都市B     25,947         15,181          14,494 
        中都市C     18,223         17,454          13,808
        小都市A     15,549         14,081          12,055
        小都市B      8,473           -              4,624

　周辺地域、郊外地域の定義は、一般社団法人日本ショッピングセンター協会によれば、下記である。

　周辺地域は、「中心地域に隣接した商業・行政・ビジネス等の都市機能が適度に存する地域」である。

　郊外地域は、「都市郊外で住宅地・農業等が展開されている地域」である。

　上記各地域の賃料を中心地域を100として、評点化する。

　大都市の周辺地域の評点は、

　　　　　　　　　　　28,327　　
                   ─────　×　100　＝ 78                        
                      36,270

評点78である。

　同様な求め方で、各地域の評点を求めると下記である。

                    中心地域       周辺地域　　　　郊外地域


        大都市      　100          　78          　　62
        中都市A　　   100         　 92              60
        中都市B       100        　  59              56 
        中都市C       100            96              76
        小都市A       100            91              78
        小都市B       100            -               55
          平均        100            83              65

　中都市Bの周辺地域の賃料評点格差が、大きい。どういう理由なのであろうか。

　上記分析から地域による平均賃料評点は、下記である。

                   中心地域　　　　100
                   周辺地域         83
                   郊外地域         65

　　鑑定コラム1496)「14大都市中心地域のSCの物販テナント賃料は坪当り36,270円」

　　鑑定コラム1498)「14大都市中心地域SC賃料と都心5区事務所賃料」

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