鑑定コラム

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1584）東京住宅地価平成28年8月ピークの検証

　不動産情報会社のアットホームは、2016年12月の下旬に、同社の流通物件情報として不動産売物件登録された平成28年11月の東京城南5区(品川区、大田区、目黒区、渋谷区、世田谷区)の住宅地の流通平均価格は、㎡当り80.36万円と発表した。

　鑑定コラム1576)「東京住宅地価28年8月がピークか」(2016年12月6日発表)の記事において、平成28年10月までの城南5区の住宅地流通価格より、東京の住宅地の価格のピークは、平成28年8月ではないかということを書いた。

　その理由として、流通価格の3ヶ月移動平均価格が、平成28年8月に㎡当り83.16万円という今迄の最高価格をつけ、それ以降、3ヶ月移動平均価格が2ヶ月連続下落していることを判断証拠とした。

　その判断の検証を行う。

　1ヶ月後の平成28年11月の城南5区の住宅地の流通価格が、アットホームから発表され、その価格は㎡当り80.36万円であった。

　これより平成28年11月の3ヶ月移動平均価格は、㎡当り80.19万円と求められる。

　平成28年11月直近6ヶ月の流通価格を記すと、下記である。単位は㎡当り万円である。

                        各月価格       3ヶ月移動平均


  　　　平成28年6月 　　　 80.62  　　　76.82  
 　　　 平成28年7月　　　  84.57 　　　 78.84  
　　　　平成28年8月        84.28　　　  83.16  
　　　　平成28年9月 　　　 78.83 　　　 82.56  
　　　　平成28年10月　　   81.38 　　　 81.50 
　　　　平成28年11月　　   80.36 　　　 80.19

　平成28年10月までの推移グラフは、鑑定コラム1576)掲載のグラフを見られたい。

　各月流通価格は、平成28年7月の84.57万円から、8月は84.28万円、9月は78.83万円、10月は81.38万円、11月は80.36万円と下落している。

　3ヶ月移動平均流通価格は、平成28年8月に83.16万円を付けて、それ以降9月82.56万円、10月81.50万円、11月80.19万円と下落している。
　
　3ヶ月移動平均流通価格の平成28年8月の83.16万円を越すには、平成28年12月の各月流通価格はどれ程になるであろうか。

　平成28年12月の各月流通価格をＸ円とする。

　　　　　　(81.38＋80.36＋Ｘ)/3＝83.16

　上記算式を解けば、

              Ｘ＝87.74

と求められる。平成28年12月の流通価格は、㎡当り87.74万円にならなければならない。

　今迄の最高価格が平成28年7月の84.57万円である。それを突き破ることになる。果たして、城南5区全体の土地をそれだけ高値買いする不動産購買力のエネルギーが、現在あるであろうか。

　私は、そのエネルギーは残されていないと判断する。

　エネルギーが残されているのであれば、平成28年9月、10月、11月と各月流通価格は下がらなかったはずである。

　追加された平成28年11月の城南5区各月流通価格データから検証した限りにおいては、東京住宅地価平成28年8月ピーク説は変わらない。

　１月後に平成28年12月のデータが発表される。

　その発表データで、再度東京住宅地価平成28年8月ピーク説を検証しよう。

　　鑑定コラム1576)「東京住宅地価28年8月がピークか」

　　鑑定コラム1591)「城南5区流通価格と地価公示価格との関係」

　　鑑定コラム1593)「都心住宅地価格が下落し始めた」

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