鑑定コラム

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16）練馬区賃貸マンション利回り

　練馬区内の一棟の賃貸マンシヨンの、経年と容積割合(建物のべ床面積÷土地面積)からわかる利回りの一覧表です。グロスの利回りです。

5.区別経年容積利回り
(20) 練馬区
　① 住宅地

 経年容積 　0年 　１年 　２年 　３年 　４年 　　５年 　６年
     60% 0.0277 0.0281  0.0282 0.0283 0.0284  0.0284  0.0284 
     70% 0.0310 0.0315  0.0317 0.0319 0.0320  0.0321  0.0322 
     80% 0.0341 0.0347  0.0350 0.0352 0.0354  0.0355  0.0357 
     90% 0.0370 0.0377  0.0380 0.0383 0.0385  0.0388  0.0390 
    100% 0.0396 0.0404  0.0408 0.0412 0.0415  0.0418  0.0421 
    110% 0.0421 0.0430  0.0435 0.0439 0.0443  0.0447  0.0450 
    120% 0.0444 0.0454  0.0460 0.0465 0.0470  0.0474  0.0478 
    130% 0.0465 0.0476  0.0483 0.0489 0.0495  0.0500  0.0505 
    140% 0.0486 0.0498  0.0505 0.0512 0.0518  0.0524  0.0530 
    150% 0.0504 0.0518  0.0526 0.0533 0.0540  0.0547  0.0554 
    160% 0.0522 0.0536  0.0545 0.0554 0.0562  0.0569  0.0576 
    170% 0.0539 0.0554  0.0564 0.0573 0.0582  0.0590  0.0598 
    180% 0.0555 0.0571  0.0581 0.0591 0.0601  0.0610  0.0619 
    190% 0.0570 0.0587  0.0598 0.0609 0.0619  0.0629  0.0638 
    200% 0.0584 0.0602  0.0614 0.0625 0.0636  0.0647  0.0657

  経年容積 ７年 　８年 　９年 　１０年 １１年   １２年 １３年
     60% 0.0285 0.0285  0.0284 0.0284 0.0284  0.0283  0.0282 
     70% 0.0322 0.0323  0.0323 0.0323 0.0323  0.0322  0.0322 
     80% 0.0358 0.0359  0.0360 0.0360 0.0360  0.0360  0.0360 
     90% 0.0392 0.0393  0.0394 0.0395 0.0396  0.0396  0.0397 
    100% 0.0423 0.0425  0.0427 0.0429 0.0430  0.0431  0.0431 
    110% 0.0454 0.0456  0.0459 0.0461 0.0463  0.0464  0.0465 
    120% 0.0482 0.0486  0.0489 0.0491 0.0494  0.0496  0.0497 
    130% 0.0509 0.0513  0.0517 0.0520 0.0523  0.0526  0.0528 
    140% 0.0535 0.0540  0.0544 0.0548 0.0552  0.0555  0.0558 
    150% 0.0560 0.0565  0.0570 0.0575 0.0579  0.0583  0.0587 
    160% 0.0583 0.0589  0.0595 0.0601 0.0606  0.0610  0.0614 
    170% 0.0606 0.0613  0.0619 0.0625 0.0631  0.0636  0.0641 
    180% 0.0627 0.0635  0.0642 0.0649 0.0655  0.0661  0.0666 
    190% 0.0647 0.0656  0.0664 0.0672 0.0679  0.0685  0.0691 
    200% 0.0667 0.0676  0.0685 0.0693 0.0701  0.0708  0.0715

  経年容積 １４年 １５年 １６年 １７年 １８年 １９年 　２０年
     60% 0.0281 0.0280  0.0279 0.0278 0.0276  0.0275  0.0273
     70% 0.0321 0.0320  0.0319 0.0318 0.0317  0.0315  0.0314
     80% 0.0360 0.0359  0.0358 0.0357 0.0356  0.0354  0.0353
     90% 0.0396 0.0396  0.0396 0.0395 0.0394  0.0393  0.0391
    100% 0.0432 0.0432  0.0432 0.0431 0.0430  0.0429  0.0428
    110% 0.0466 0.0466  0.0466 0.0466 0.0466  0.0465  0.0464
    120% 0.0499 0.0499  0.0500 0.0500 0.0500  0.0500  0.0499
    130% 0.0530 0.0531  0.0532 0.0533 0.0533  0.0533  0.0533
    140% 0.0560 0.0562  0.0564 0.0565 0.0566  0.0566  0.0566
    150% 0.0590 0.0592  0.0594 0.0596 0.0597  0.0598  0.0598
    160% 0.0618 0.0621  0.0623 0.0626 0.0627  0.0628  0.0629
    170% 0.0645 0.0649  0.0652 0.0654 0.0657  0.0658  0.0659
    180% 0.0671 0.0676  0.0679 0.0682 0.0685  0.0687  0.0689
    190% 0.0697 0.0702  0.0706 0.0710 0.0713  0.0716  0.0718
    200% 0.0721 0.0727  0.0732 0.0736 0.0740  0.0743  0.0746

　　　　　(『東京マンション利回り』平成13年版からの一部抜粋)

練馬区の住宅地で家賃年収840万円、土地面積200平方メートル、延べ建物面積400平方メートル、築7年の一棟の賃貸マンションが売りに出ている。このマンションの価格と利回りはいくら位か。

(求め方)
まず容積割合を求める。　　　400÷200＝2
容積200％と求められる。
上記表の容積200％、築7年の欄の個所より0.0667の数値を拾う。
この0.0667が求める利回りである。

マンションの価格は年収を利回りで除す。
　 840万円÷0.0667=12,593万円
マンションの価格は12,593万円と求められる。

築7年のマンションの価格をDCF法で求める際、５年間のキャッシュの収益の現在価値を求め、６年後売却のケースを考えた場合、容積200％に該当するとすれば、上記表より築７年の利回り6.67％を粗割引率として採用し、６年後(築１３年)の利回り7.15％を粗還元利回りとして採用する。

必要諸経費率を25％とすれば、割引率は6.67％×(1-0.25)＝5.00％、６年後還元利回りは7.15％×(1-0.25)＝5.36％と求められる。

現時点の割引率と６年後の還元利回りに何故数値の差が生ずるか、それは経年による利回り推移がわかってこそ説明できるものではなかろうか。

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