○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1613）兵庫県の2DK家賃

　2017年の2月の中頃、神戸に行って来た。

　神戸の更地の評価であった。土地売却に伴う鑑定評価である。

　土地は、幅員10mの公道に等高に面し、地積3000u程度のほぼ整形な土地であった。

　マンション用地が最有効使用と思われる。周りには8階建とか10階建のマンションが建ち並んでおり、マンションだらけである。

　駅より徒歩5、6分であるから、マンション利用の土地となるのも仕方なかろう。

　宿は、翌日の調査も考え、神戸市役所に近い三宮のホテルに泊まった。

　夜は、ホテル近くの居酒屋で飲食し、酔っぱらって遅くホテルに帰って来た。

　そのため気づかなく、朝1階ホールに降りて分かったことであるが、中国人観光客の団体が、バスで乗り付けてホテルに宿泊していたようである。

　食堂は、甲高い中国語のイントネーションが飛び交い賑やかである。玄関ホールは、観光客の大きなトランクであふれていた。

　食事は、静かに取りたい。食後はゆっくりと、静かにコーヒーを飲みたい。

　ホテル横の道路に停車している宿泊した中国人観光客が乗るバスが、発車してから、食事を取ることにした。

　評価土地の最有効使用を中高層の共同住宅としたこともあり、兵庫県の賃貸住宅の賃料を調べて見た。

　全国宅地建物取引業協会連合会が運営する「ハトマークサイト」というホームページの「賃料相場」から、2017年1月の1LDK・2K・2DKのグループの賃料(面積40u)を調べて見た。

　兵庫県の2DK家賃の平均は、u当り1347円である。

　神戸市の2DK家賃の平均は、u当り1493円である。

　神戸市の9区の2DK家賃のu当り家賃は、下記である。( )内は、中央区を1.0とした評点である。

　　　　東灘区　　　　1,735円(0.93)
        灘区　　　　　1,623円(0.87)
        兵庫区        1,478円(0.80)
        長田区        1,373円(0.74)
        須磨区        1,430円(0.77)
        垂水区        1,308円(0.70)
        北区　　　　　1,298円(0.70)
        中央区        1,858円(1.00)
        西区　　　　　1,330円(0.72)
        平均          1,493円

　家賃は中央区が一番高い。次に東灘区である。以下順繰りに灘区、兵庫区、須磨区、長田区、西区、垂水区、北区である。

　トップの中央区とビリの北区の間の家賃の差は、ビリの北区より見るとトップ中央区の家賃は、1.43倍である。

　土地価格はどうであろうか。

　平成28年の地価公示地の平均住宅地価格(u当り円)は、下記である。( )内は、中央区を1.0とした評点である。

　　　　東灘区　　　　281,100円(1.02)
        灘区　　　　　246,200円(0.89)
        兵庫区        176,400円(0.64)
        長田区        126,900円(0.46)
        須磨区        132,500円(0.48)
        垂水区        116,100円(0.42)
        北区　　　　 　52,300円(0.19)
        中央区        276,400円(1.00)
        西区　　　　 　67,300円(0.24)

　住宅地の価格は、中央区よりも東灘区の方が高い。2DK家賃とは逆転している。

　価格順位は、東灘区、中央区、灘区、兵庫区、須磨区、長田区、垂水区、西区、北区となっている。

　西区と垂水区が家賃の順序と違っている。

　土地価格トップの東灘区とビリの北区の開差は、ビリの北区より見れば、

                 281,100円
             ───────　 ＝　5.4                                
                 52,300円

5.4倍である。

　土地価格では、5.4倍の開きがあるのに、家賃の開きは1.43倍である。

　土地価格と家賃の開きは同じではない。

　このことは、土地価格の地域格差率と、家賃の地域格差率とは激しく異なるということである。

　土地価格の地域格差と家賃の地域格差は同じと思って比較していると、失敗するということになる。

　下記に兵庫県の市町の平成29年1月の2DK家賃を記す。

　平成24年4月にも同じ様に調査していることから、それと見較べれば、約5年間で家賃はどの様に変動したかがわかる。

　平成24年4月の兵庫県家賃のトップは、芦屋市でu当り2,288円であった。平成29年1月も芦屋市はトップであるが、u当り賃料は1,868円で、大幅に下落している。

　平成24年4月の兵庫県賃料は、鑑定コラム904)に記載してある。知りたい人はそちらへどうぞ。

　なお、平成24年以降の住宅家賃の変動を知るための基礎資料として、北海道から沖縄まで全国市町村の平成24年4月の2DK家賃が、新著の『改訂増補　賃料（地代・家賃）評価の実際』(プログレス)P157〜197に記載してある。


地域 2DK月額家賃　円 40u単価　円/u
     
神戸市東灘区 69400 1735
神戸市灘区 64900 1623
神戸市兵庫区 59100 1478
神戸市長田区 54900 1373
神戸市須磨区 57200 1430
神戸市垂水区 52300 1308
神戸市北区 51900 1298
神戸市中央区 74300 1858
神戸市西区 53200 1330
姫路市 50400 1260
尼崎市 58300 1458
明石市 53800 1345
西宮市 72500 1813
洲本市 47200 1180
芦屋市 74700 1868
伊丹市 58700 1468
相生市 48700 1218
豊岡市 44300 1108
加古川市 48700 1218
赤穂市 47500 1188
西脇市 47400 1185
宝塚市 53400 1335
三木市 60400 1510
高砂市 50800 1270
川西市 45900 1148
小野市 46500 1163
三田市 52500 1313
加西市 57100 1428
篠山市 54700 1368
養父市    
丹波市 52500 1313
南あわじ市 61000 1525
朝来市    
淡路市 49300 1233
宍粟市 47000 1175
加東市 54700 1368
たつの市 43000 1075
多可郡多可町 46500 1163
加古郡稲美町 50600 1265
加古郡播磨町 47800 1195
神崎郡市川町 62000 1550
神崎郡福崎町 49100 1228
神崎郡神河町 46700 1168
揖保郡太子町    
赤穂郡上郡町 41200 1030
佐用郡佐用町 55000 1375
     
平均 53886 1347
標準偏差 8108 203
変動係数   0.151


　　鑑定コラム904)「京都・兵庫の賃料」

　　鑑定コラム1601)「『改訂増補　賃料（地代・家賃）評価の実際』が発行された」


▲

フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ