当該更地の面積が、近隣地域の標準的な土地面積に較べて大きい場合、更地分譲地を想定するか、分譲マンションを想定して土地の更地価格を求める。
この土地価格の求め方を開発法と云う。原価法の逆の求め方である。
分譲マンションを想定する場合の開発法について、不動産鑑定評価基準(以下「鑑定基準」と呼ぶ)は、次のごとく述べる。
「一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費用相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格」(平成26年改正鑑定基準国交省版P42)を求める手法を云う。
「一体利用」とは、土地の上に建物を建てて、その建物と土地が1つの不動産として利用されることを云う。
分譲マンションを建てて、分譲マンションとして販売するまでには数年の年月が必要である。
収入・支出は、価格時点以降の将来に入る収入金額であり、将来に出る支出金額である。
将来のものであるため、価格時点の現在価値に引き戻す、つまり割り引く必要がある。
この割引率は、「投下資本利益率」と呼ばれる。
この投下資本利益率は、開発利益、利子そして事業リスクの要因で形成されている。
投下資本利益率をどれ程の値にするかは、開発法の手法を行う時には、大変重要なことである。
開発法の投下資本利益率をどの様に求めたらよいのか。
1つの求め方を以下で述べる。
財務省の研究機関である財務総合政策研究所が『財政金融統計月報』を発行している。
その月報の10月発行号に、前年度の法人企業の統計をまとめた「法人企業統計年報特集」が発表される。
その統計年報に、不動産業の経営統計数値が記されている。その中に不動産業の営業利益率、金融費用比率の数値がある。
営業利益率は、
営業利益
───── ×100
売上高
支払利息等
───────×100
売上高
営業利益率 金融費用比率
平成18年度 11.0% 3.0%
平成19年度 11.0% 3.0%
平成20年度 8.8% 4.2%
平成21年度 9.3% 5.6%
平成22年度 12.1% 4.1%
平成23年度 11.7% 4.5%
平成24年度 9.9% 3.7%
平成25年度 11.0% 3.3%
平成26年度 12.6% 2.7%
平成27年度 11.6% 2.4%
平均 10.9% 3.7%
標準偏差 1.2 1.0
変動係数 0.110 0.270
100億円×1.782＝178億2000万円
100億円×0.024＝2億4000万円
2億4000万円
─────── ＝0.01346≒0.0135
178億2000万円
営業利益率 11.6%
金融費用比率 2.4%
小計 14.0%
11.6%×0.110＝1.3(%)
2.4%×0.270＝0.6(%)
営業利益率の標準偏差の1倍 1.3(%)
金融費用比率の標準偏差の1倍 0.6(%)
小計 1.9(%)
14.0＋1.9＝15.9%
14.0−1.9＝12.1%
12.1%〜15.9%