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土地価格の高い所の地代は高い。借地権価格も高い。
とすると、借地権価格と地代とは相関関係があるのでは無かろうか。
借地権価格と地代の関係を分析してみる。
不動産情報会社のアットホームの取引事例登録データより、東京23区の平成29年1月〜12月までの地代事例を集めてみた。
借地権の売買には、月額地代が必ず記載されていることから、借地権の取引事例、売物件の地代を集めた。
東京23区の平成29年1月〜12月の1年間で、借地権の取引事例は、アットホーム扱いでは、わずか6件しか無かった。
借地権の売物件は12件しか無かった。
借地権の取引が、更地の取引に比較して如何に少ないかは、このデータ数を知れば分かろう。
少ない18件のデータではあるが、データの分析は貴重である。
分析の算式は、次の算式による。
u当り借地権価格＝借地権価格÷借地面積
u当り地代＝月額地代÷借地面積
年間地代＝u当り地代×12
地代割合(地代利回り)＝年間u当り地代÷u当り借地権価格
分析の平均等は、下記である。
借地権価格 u当り391,917円
月額地代 u当り 318円
借地権価格に対する年間地代利回り 1.4%
借地権価格割合を更地価格の60%とすると、更地価格に対する地代利回りは、
1.4%×0.6＝0.0084
0.84%である。
データの「取」は取引事例である。「売」は売物件である。
公開年月は、売物件が公開された年月である。
地番は省略している。
|
取・売
|
所在
|
借地権価格 万円
|
面積 u
|
取引・公開年月
|
u単価 円
|
月額地代 円
|
u地代円
|
年間地代
|
地代割合
|
用途地域
|
|
取
|
台東区竜泉3丁目
|
2500
|
93.69
|
2017年10月
|
266837
|
30300
|
323
|
3876
|
0.015
|
近商
|
|
取
|
台東区下谷2丁目
|
2800
|
70.37
|
2017年4月
|
397897
|
25548
|
363
|
4356
|
0.011
|
商業
|
|
取
|
墨田区吾妻橋2丁目
|
1680
|
49.5
|
2017年11月
|
339394
|
20130
|
407
|
4884
|
0.014
|
近商
|
|
取
|
目黒区中根1丁目
|
13800
|
288.87
|
2017年3月
|
477724
|
120380
|
417
|
5004
|
0.010
|
一低専
|
|
取
|
足立区大谷田1丁目
|
1462
|
158.34
|
2017年4月
|
92333
|
39220
|
248
|
2976
|
0.032
|
準工業
|
|
取
|
葛飾区堀切2丁目
|
350
|
41.85
|
2017年1月
|
83632
|
8222
|
196
|
2352
|
0.028
|
一住居
|
|
売
|
新宿区内藤1丁目
|
29113
|
582.25
|
2017年10月
|
500009
|
280000
|
481
|
5772
|
0.012
|
一住居
|
|
売
|
港区高輪3丁目
|
11000
|
66.12
|
2017年12月
|
1663642
|
46690
|
706
|
8472
|
0.005
|
商業
|
|
売
|
台東区西浅草1丁目
|
3650
|
48.85
|
2017年11月
|
747185
|
15666
|
321
|
3852
|
0.005
|
商業
|
|
売
|
墨田区吾妻橋2丁目
|
1680
|
49.5
|
2017年11月
|
339394
|
20130
|
407
|
4884
|
0.014
|
近商
|
|
売
|
大田区中央8丁目
|
3200
|
125.61
|
2017年11月
|
254757
|
17241
|
137
|
1644
|
0.006
|
一住居
|
|
売
|
渋谷区幡ヶ谷3丁目
|
4100
|
94.68
|
2017年11月
|
433038
|
26617
|
281
|
3372
|
0.008
|
一住居
|
|
売
|
荒川区荒川4丁目
|
2480
|
64.65
|
2017年10月
|
383604
|
11369
|
176
|
2112
|
0.006
|
準工業
|
|
売
|
足立区小台2丁目
|
1300
|
87.4
|
2017年12月
|
148741
|
18508
|
212
|
2544
|
0.017
|
準工業
|
|
売
|
葛飾区高砂5丁目
|
800
|
48.9
|
2017年12月
|
163599
|
8640
|
177
|
2124
|
0.013
|
一住居
|
|
売
|
葛飾区堀切2丁目
|
1680
|
92.4
|
2017年12月
|
181818
|
19810
|
214
|
2568
|
0.014
|
近商
|
|
売
|
葛飾区四つ木1丁目
|
1726
|
92.06
|
2017年12月
|
187486
|
37834
|
411
|
4932
|
0.026
|
商業
|
|
売
|
江戸川区平井1丁目
|
2800
|
131.2
|
2017年12月
|
213415
|
32000
|
244
|
2928
|
0.014
|
一住居
|
|
平均
|
|
|
|
|
381917
|
|
318
|
|
0.014
|
|
月額地代をＹ(円/u)、借地権価格をＸ(円/u) として、両者の関係を分析すると、
Ｙ＝202.733＋0.00030Ｘ
相関係数 0.775
であった。
データをグラフにしたのが、下記である。
上記分析した算式から、地代を求めると、下記である。
借地権価格(円/u) 月額地代 (円/u)
200,000 263
400,000 323
600,000 383
800,000 443
1,000,000 503
1,500,000 653
2年程前(2015年7月)に、同じ様に借地権価格と地代を分析している。その時は、住宅地の地代と商業地の地代と分けて分析している。
今回は、住宅地、商業地の地代を一緒に分析した。2年前の地代水準と少し異なっている。住宅地の地代は高く、商業地の地代は安く算出されている。これはデータの関係、期間が2年経って地代・借地権価格が変動していることが原因していると思われる。
鑑定コラム1365)「借地権価格と地代」
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