○鑑定コラム

1365）借地権価格と地代

　地代は、建物の所有目的で土地を借りている人が、その土地所有権者に支払う土地の使用料である。

　それ故、地代算出の基礎価格は、土地価格(更地価格)となる。

　借地人は、支払っている地代が、妥当水準の地代であるかどうか、更地価格を基準にして知ろうとする。

　借りている土地の隣接地が、更地価格として売り出されれば、隣地である借地の更地価格も同じ価格(単価)であろうと推定出来る。

　しかし、現実には、隣接土地が売りに出されることなど、まず無い。

　それ故、地代は自らが支払っていることから分かるが、更地価格がどれ程であるのか分からず、地代が適正水準であるのか否かを知る事が出来ない。

　最善は更地価格に対する関係(地代利回り)を知ることであるが、支払っている地代の水準が他人の支払地代と較べて妥当かどうかが知りたいためであれば、更地価格以外の価格に対する関係を知ることによっても、ある程度目的を達することが出来る。

　ここで、地代の基礎価格は、更地価格であると云う基本理論は脇に措いて、論を進める。

　不動産取引市場では、借地権価格が売買市場に多くは無いが出て来ることがある。

　借地権の売却であり、当然売却借地権の価格が明示される。

　それと共に月額地代がいかほどかが明示されている。

　借地権を買おうとする人にとって、借地権価格の金額は最も重要であるが、その次に堅固建物所有目的か非堅固建物所有目的の借地権かに注目する。

　それに劣らず、毎月の地代がいくらなのかにも強い関心を持つ。

　借地権価格とその借地権が負担する地代の間に相関関係があれば、借地権価格を知ることによって、自分の地代の妥当性を判断することが出来る。

　借地権価格は、借地権割合という割合関係を持って、ほぼ更地価格に連動しており、結果において、更地に対する利回りを知ることにもなるが。

　更地価格の高い土地のところの地代は、高い。

　更地価格の安い土地のところの地代は、安い。

　とすると、借地権価格と地代の間には、相関関係が存在するのでは無いのかという仮説が立てられる。

　基礎価格云々と云うことは、脇に措いて、借地権価格と地代の関係を分析してみる。

　データは、平成27年(2015年)5月に売り出されている私が入手可能な23区内の借地権の売りデータによる。

　そのデータは、下記である。

番号	区名	町名	丁目	借地権価格　円	面積 �u	月額地代	地域
1	台東	浅草橋	2	78700000	131.47	59640	商業
2	台東	寿	4	39000000	70.87	61100	商業
3	台東	松が谷	4	18500000	44.17	20500	商業
4	墨田	東墨田	3	10800000	89.68	15000	工業
5	墨田	文花	2	21500000	155.37	61100	準工業
6	江東	亀戸	7	9000000	43.93	9380	近隣商業
7	目黒	鷹番	3	47600000	56.25	32000	商業
8	大田	鵜の木	1	21800000	67.46	17480	1種住居
9	大田	中央	8	33500000	123.23	16956	1種住居
10	大田	西六郷	2	48000000	194.35	18378	準工業
11	渋谷	鉢山町		115000000	163.55	112000	2種低層
12	中野	野方	4	18900000	65.01	18581	近隣商業
13	豊島	上池袋	1	12600000	60.61	8505	1種中高
14	北	田端	5	28000000	59.40	10620	1種住居
15	荒川	東尾久	3	19800000	98.01	24600	準工業
16	板橋	板橋	1	57000000	90.39	43744	商業
17	練馬	大泉	2	27800000	185.12	28000	1種低層
18	練馬	栄町		16000000	40.77	12560	近隣商業
19	足立	西新井栄町	2	25000000	104.29	30020	近隣商業
20	葛飾	青戸	1	17000000	82.54	22100	工業
21	葛飾	金町	6	24500000	58.00	28000	商業
22	葛飾	東立石	4	32500000	150.51	89600	商業
23	江戸川	北小岩	4	11000000	55.05	7620	1種中高
24	江戸川	平井	1	28000000	131.20	32000	1種住居

　住宅地の地代と商業地の地代とでは、地代水準に違いがあると思われ、その違いを知るために、ダミー変数を使用する。

　　　　　Ｙ　　　年間地代　�u円
          Ｘ１     借地権価格　�u円
          Ｘ２     ダミー変数
                　   1　　住宅地・準工・工業地
                　   2　　商業地

　ＹＸ１Ｘ２ の関係式は、下記と求められる。

        Ｙ＝−329.755＋0.006431Ｘ１ ＋1489.716Ｘ２
                       　(3.19)       (1.91)


         Ｘ１のt値は有意であるが、Ｘ２のt値は僅か有意水準に届かない。
         重相関係数 R＝0.730
         但し、 100,000円<Ｘ１<900,000円

                  年間地代
               ─────── ＝　地代利回り                        
                  更地価格

     年間地代        　 　　　年間地代
  ────── ＝  ────────────　                       
     更地価格          借地権価格÷借地権割合


                              年間地代
                ＝       ────────　 ×　借地権割合           
                              借地権価格

                   1,803円
               ───────×0.6　＝0.01803×0.6＝0.0108          
                  100,000円

                   5,222円
               ───────×0.7　＝0.01306×0.7＝0.0091          
                  400,000円