1765） 家賃の利回りを上回る地代期待利回りの地代(30年4月1日アクセス統計)
平成30年1月1日〜平成30年3月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計について述べる。
６位に鑑定コラム296)が入った。
鑑定コラム296)は、「家賃の利回りを大幅に上回る驚くべき地代利回り」と云う記事である。
同記事は、12年前の2006年8月6日に発表したコラムである。
12年経過して、上位6位になるほどのアクセスが何故あるのか、さっぱり理由が分からない。
昨年地代評価で、裁判所鑑定人不動産鑑定士が、生半可な知識で賃貸事業分析法を行っていた。
賃貸事業分析法では、必要諸経費に減価償却をいれなければならないが、地裁鑑定人は減価償却費を経費に入れていなかった。
土地賃借して100年経つにも係わらず、借地権価格は発生しないとし、期待利回りは家賃の期待利回りよりも高い5.0％として継続地代を求めていた。
その地裁鑑定人の鑑定は、基本的間違いが多くあり、地代鑑定評価が根本的に間違っていると意見書を書いても、裁判官は、裁判所が依頼した鑑定人不動産鑑定士の鑑定を全面的に採用して判決を書いた。
馬鹿高い地代となる鑑定である。
土地価格に5.0％を乗じた金額が継続地代の適正な継続地代という鑑定である。家賃還元利回りが4.8％であるのに、家賃の還元利回りを上まる地代期待利回りで求めた地代が適正な継続地代と、裁判所鑑定人は鑑定するのである。
賃借人は控訴したが、高等裁判所は一審を支持し、敗訴である。
最高裁に上告したが、あっさりと棄却である。
地代の鑑定評価を私に依頼した人はがっくりしていたが、それ以上に私はがっくりである。
裁判官は地代・家賃の求め方を知っているのかと叱責したいが、負けは負けである。
今後その裁判官に裁判で当たったら、裁判官忌避申立をアドバイスしょうと思う。
その前に、不動産鑑定士に、「お粗末な賃料鑑定書を書くな。裁判所鑑定人はしっかりせょ」と云わなければならないであろう。
直近3ケ月に発表したコラム記事が一つ20位に入った。鑑定コラム1729)「財務省の国有地売却のうまい話への警告」(2018年1月10日発表)である。
下記に、2018年1月〜3月までの3ヶ月間のアクセス上位20位までのコラム記事一覧を記す。
1位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」 2位 鑑定コラム293)「売上高の28％がホテルの賃料という鑑定書」 3位 鑑定コラム403)「水道管埋設工事費はどれ程かかるか」 4位 鑑定コラム337)「経済的耐用年数とは」 5位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなる のか」
6位 鑑定コラム296) 「「家賃の利回りを大幅に上回る驚くべき地代利回り」 7位 鑑定コラム1410)「都の卸売市場の家賃はいくらか」 8位 鑑定コラム268)「定期借地権の地代」 9位 鑑定コラム1206)「バブル崩壊2年後に不動産業倒産の最高が来る」 10位 鑑定コラム1260)「寺の貸地の地代は公租公課の３倍以下」
11位 鑑定コラム812)「定期借地権付戸建住宅の地代は地価の1.2％(国交省調査)」 12位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」 13位 鑑定コラム1116)「湯沢のリゾートマンションの価格は下がっている」 14位 鑑定コラム918)「建設協力金とは」 15位 鑑定コラム946)「ショッピングセンターのテナント賃料は坪当り16,400円」
16位 鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」 17位 鑑定コラム61)「地代と公租公課倍率法」 18位 鑑定コラム703)「建付減価は建物解体費相当が限度では無いのか」 19位 鑑定コラム843)「日本の山奥の山林の平均価格はu当り43円」 20位 鑑定コラム1729)「財務省の国有地売却のうまい話への警告」