○鑑定コラム

2476)　都心5区公示住宅地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて

１．はじめに

　不動産が持つ特性に伴う３つの価格である積算価格、比準価格、収益価格は、理論的には一致すると云われる。

　しかし現実には、資料不足等で一致することが困難と云われているが、とはいえ、一致するのが理論的とはいえ原則であるから、３つの価格に価格差があっても、その差は、合理的な一定の範囲に収まるのでは無かろうか。そうでなければ上記理論は成り立たなくなる。

　３つの価格を求めるのは、その側面から成り立っている不動産の価格を互いに担保し、求められた価格の適正さを証明担保するためでもある。

　既成市街地にあっては、積算価格は求めることは出来ない事から、比準価格と収益価格の間のことになる。

　そうした考えより、資料としての信頼性が高いと判断される地価公示価格の鑑定書が公開されたことによって、その公開鑑定書より、比準価格と収益価格の関係を分析して見た。

　採用した地価公示価格は、令和4年1月1日時点の地価公示価格で、データ資料は、その公示価格鑑定書である。公示価格鑑定書は、A鑑定書、B鑑定書の２つあるが、最初のA鑑定書のみの分析とする。

　公示鑑定書に分析記載されている比準価格、収益価格は専門家の不動産鑑定士が鑑定した価格であるから適正であることを前提にしている。

　都心5区と呼ばれる千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の住宅地の地価公示価格の比準価格と収益価格の分析とする。

　比準価格/収益価格の割合の分析より、公示価格の適正さの程度も分析、証明することが出来る。

２．分析結果

�@　平均割合値、標準偏差等

　比準価格/収益価格の割合の都心5区住宅地の平均値、標準偏差等の一覧は、下記である。

区名	公示地数	最低割合	最高割合	平均値	標準偏差	変動係数
千代田・中央・港区	31	1.049	2.022	1.380	0.263	0.191
新宿区	27	1.212	2.023	1.531	0.218	0.142
渋谷区	24	1.375	1.924	1.601	0.136	0.085
平均又は計	82	1.212	1.990	1.504	0.206	0.139

　都心5区住宅地の各割合の平均は、

　　　　　　平均最低割合　　　　1.212
　　　　　　平均最高割合　　　　1.990
　　　　　　平均平均値割合　　　1.504
　　　　　　平均標準偏差 　     0.206
            平均変動係数　　　　0.139