○鑑定コラム

263）ある投資法人の単身者用マンション取得価格と利回り(その１)

　ジャパン・シングルレジデンス投資法人というJリート上場の投資法人がある。
　単身者用マンション(シングルマンションと呼ぶ)を投資対象に主として限定した投資法人である。

　投資法人設立者は、株式会社ダーウィン、リーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インク、株式会社クリードの3社である。
　平成17年2月設立、平成17年7月Jリートに上場した。

　上場するに際し17の不動産物件を取得した。うち2件はスーパーホテルであり、単身者用マンションは15物件である。

　ジャパン・シングルレジデンス投資法人のホームページによれば、平成17年4月に取締役会を開き、15物件の購入の決議をしたと云っている。
　このことから取得物件は、平成17年4月時の価格ということになる。

　平成17年6月15日付で、財務省に提出した同投資法人の有価証券届出書記載のリート物件について、利回り等の分析をしてみる。
　
　取得物件の最初の港区芝3丁目にある「メゾン・ド・ヴィレ芝公園」の概要を述べると、下記の通りである。

イ、建築年　　　　　　　平成15年
ロ、戸数　　　　　　　　30戸
ハ、賃貸可能面積　　　　1008.32平方メートル
ニ、賃貸面積　　　　　　 782.33平方メートル　
ホ、月額賃料　　　　　　4,011,000円
ヘ、取得価格　　　　　　954,000,000円
ト、鑑定評価額　　　　　954,000,000円
チ、直接還元収益価格　　975,000,000円
リ、DCF法収益価格　　　 932,000,000円　
ヌ、積算価格　　　　　　628,000,000円

a、戸当り面積　　　　　 1008.32÷30＝33.61平方メートル
b、賃料単価             4,011,000円÷782.33＝5,127円
c、戸当り月額賃料       5,127円×33.61≒172,300円
d、賃貸面積当り価格     954,000,000円÷1008.32≒946,000円
e、粗利回り             (4,011,000円×12)÷954,000,000円＝0.050
f、還元利回り          
　 減価償却費を必要諸経費に含めない必要諸経費率を、賃料収入の25％とする。
                        0.050×(１－0.25)≒0.038
g、DCF法収益価格と積算価格の開差率
                        932,000,000円÷628,000,000円≒1.48
h、積算価格での粗利回り　 (4,011,000円×12)÷628,000,000円≒0.077
i、積算価格での還元利回り　0.077×(１－0.25)≒0.058
i、空室率             (1008.32－782.33)÷1008.32≒0.224 

          名古屋市西区　　　　　0.97
          札幌市北区　　　　　　0.66

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