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「ある投資法人の単身者用マンション取得価格と利回り(その１)」の続きとして、ジャパン・シングルレジデンス投資法人が、平成17年4月に購入したシングルマンション15件の還元利回りについて分析してみる。
15件のシングルマンションのうち8件が東京の港区、中央区にある。
この8件(1〜8)の平均粗利回り、平均還元利回りは次の通りである。
粗利回り 5.8％(標準偏差 0.006)
還元利回り 4.3％(標準偏差 0.004)
還元利回りは、必要諸経費に減価償却費を含めない必要諸経費率を25％として、粗利回りより下記のごとく求めたものである。
還元利回り＝粗利回り×(1-0.25)
標準偏差１倍の範囲の還元利回りは、
3.9％〜4.7％
である。
標準偏差１倍の範囲の下限を切るデータとして、1の3.8％、8の3.6％のデータがある。
この還元利回りは、必要諸経費に減価償却費を含めないものである。即ち還元利回りの中に減価償却費相当の割合のものが含まれている利回りと云うことになる。
標準偏差１倍の範囲の下限の還元利回りは3.9％である。
これに減価償却費を考えると純収益が減じることから、3.9％の還元利回りは減価償却費相当の割合が控除され、かなりの低率になる。
加えて、当該マンション購入の為に借り入れした借入金の金利が加わると、還元利回りは更に低率になる。
単身者用のシングルマンションは、ファミリータイプのマンションに比して、賃料単価は高いのが一般的である。シングルマンションの賃料はもともと高いのである。
それ故、ジャパン・シングルレジデンス投資法人のシングルマンションの賃料のみが特別高いというものではない。
ジャパン・シングルレジデンス投資法人のシングルマンションは、東京の中央３区と呼ばれる千代田・中央・港の３区の中の、その港、中央区に立地が集中しており、逆に優れた立地にあるシングルマンションといえる。
積算価格で８物件(1〜8)の平均粗利回り、平均還元利回りを考えると次の通りである。
粗利回り 8.3％(標準偏差 0.013)
還元利回り 6.2％(標準偏差 0.009)
標準偏差１倍の範囲の還元利回りは、
5.3％〜7.1％
である。
積算価格の還元利回り程度が、妥当な利回り水準ではなかろうかと私には思える。
単身者用マンションの賃料はもともと高い水準にあることは、私自身鑑定評価の仕事を行っていることから充分分かるが、しかし標準偏差１倍の範囲の下限の還元利回りが3.9％と、4％を切った領域に入ったことは、前記したごとく減価償却費・借入金利の要因を考えれば、単身者用マンション投資利回りとして危険ゾーンに近づきつつあるのでは無かろうかと思われる。
人はこれを、「ファンドバブル化しつつある」と云うかもしれない。
上記データは、平成17年4月時点のものに基づくものである。
それ以後、現在までおよそ１年経過しょうとしている。その間の価格変動、利回り変動はどうなっているであろうか。
現在の還元利回りはどの程度になっているであろうか。 横ばいか、更に低下しているか。
下記に1〜8分析データ一と15件の分析データ一結果を掲載する。
|
還元利回り
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
粗利回り
|
還元利回り
|
積算価格での粗利回り
|
積算価格での還元利回り
|
|
|
|
|
|
|
|
ｂP
|
0.050
|
0.038
|
0.077
|
0.058
|
|
ｂQ
|
0.060
|
0.045
|
0.080
|
0.060
|
|
ｂR
|
0.059
|
0.044
|
0.065
|
0.049
|
|
ｂS
|
0.063
|
0.047
|
0.095
|
0.071
|
|
ｂT
|
0.063
|
0.047
|
0.101
|
0.076
|
|
ｂU
|
0.057
|
0.043
|
0.074
|
0.056
|
|
ｂV
|
0.063
|
0.047
|
0.073
|
0.055
|
|
ｂW
|
0.048
|
0.036
|
0.099
|
0.074
|
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
0.058
|
0.043
|
0.083
|
0.062
|
|
標準偏差
|
0.006
|
0.004
|
0.013
|
0.009
|
|
15件の還元利回り等
|
|
|
|
|
|
|
粗利回り
|
還元利回り
|
積算価格での粗利回り
|
積算価格での還元利回り
|
|
ｂP
|
0.050
|
0.038
|
0.077
|
0.058
|
|
ｂQ
|
0.060
|
0.045
|
0.080
|
0.060
|
|
ｂR
|
0.059
|
0.044
|
0.065
|
0.049
|
|
ｂS
|
0.063
|
0.047
|
0.095
|
0.071
|
|
ｂT
|
0.063
|
0.047
|
0.101
|
0.076
|
|
ｂU
|
0.057
|
0.043
|
0.074
|
0.056
|
|
ｂV
|
0.063
|
0.047
|
0.073
|
0.055
|
|
ｂW
|
0.048
|
0.036
|
0.099
|
0.074
|
|
|
|
|
|
|
|
ｂX
|
0.067
|
0.050
|
0.109
|
0.082
|
|
ｂP０
|
0.079
|
0.059
|
0.093
|
0.070
|
|
ｂP１
|
0.092
|
0.069
|
0.115
|
0.086
|
|
ｂP２
|
0.083
|
0.062
|
0.096
|
0.072
|
|
ｂP３
|
0.086
|
0.065
|
0.083
|
0.062
|
|
ｂP４
|
0.120
|
0.090
|
0.078
|
0.059
|
|
ｂP５
|
0.069
|
0.052
|
0.080
|
0.060
|
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
0.071
|
0.053
|
0.088
|
0.066
|
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