○鑑定コラム

2918)銀座2.42倍、渋谷2.37倍、横浜山下町2.17倍。商業地土地価格と地価公示価格の平均単価倍率

　国内総生産が、大幅上昇している訳でも無いのに、都心商業地の土地価格の上昇が止まらない。東証株価上昇に引っ張られて上がっているのか、アメリカニューヨークダウ株価につられて上がっているか、何故日本の都心商業地の地価が上昇しているのかさっぱり分からない。

　この都心商業地の地価上昇に比し、土地価格の適正価格を公示する地価公示価格の上昇は、土地取引事例の上昇に比し、甚だ上昇は鈍い。

　令和5年、6年に取引された土地価格の事例価格と、その取引時の事例地前面道路に付設されている相続税路線価を、その取引時点の地価公示価格に修正加工して、価格比較して見た。

　相続税路線価は、地価公示価格の0.8と規程されている、

　例えば、Ａ土が300万円/�uで取引されとする。

　その時のＡ土地前面道路の路線価が、120万円/�uであったとした場合、
　　　　　　　120万円÷0.8＝150万円/�u
が，Ａ土地前面道路の地価公示の価格と推定される。

　土地価格倍率は、
　　　　　300万円÷150万円＝2.0倍
2.0倍で、土地取引事例価格は、地価公示価格の2.0倍の水準ということになる。

　この様にして、私が不動産鑑定を行うために収集し、採用した東京銀座、渋谷、横浜山下町の商業地の土地取引事例と、上記のごとく修正加工して求められた地価公示価格との倍率を記すと、下記一覧である。

��	事例地所在	最寄り駅距離 m	道路巾員m	取引年月	取引価格a　万円/�u	路線価b 万円/�u	公示推定価格 b/0.8＝c	価格倍率 a/c
1	東京・中央区銀座7丁目	銀座駅370m	14.5	令和6年3月	2714	836	1045	2.60
2	東京・中央区銀座7丁目	銀座駅300	27.0	令和6年9月	3344	1168	1460	2.29
3	東京・中央区銀座8丁目	銀座駅230	14.5	令和6年12月	3141	1064	1330	2.36
	銀座平均							2.42
4	東京・渋谷区神南1丁目	渋谷駅450	23.4	令和5年3月	866	629	786	1.10
5	東京・渋谷区道玄坂2丁目	渋谷駅540	14.9	令和5年7月	1195	488	610	1.96
6	東京・渋谷区神山町	渋谷駅550	7.5	令和6年2月	626	121	151	4.15
7	東京・渋谷区松涛1丁目	神泉駅350	4.8	令和5年5月	343	115	144	2.38
8	東京・渋谷区神山町	渋谷駅970	4.2	令和5年3月	271	96	120	2.26
	渋谷平均							2.37
9	横浜市中区山下町	元町・中華街駅300	8.0	令和6年3月	152	68	85	1.79
10	横浜市中区山下町	元町・中華街駅150	10.0	令和6年5月	210	82	103	2.04
11	横浜市中区山下町	日本大通り駅100	22.0	令和5年1月	208	113	141	1.48
12	横浜市中区山下町	日本大通り駅350	10.4	令和7年2月	268	64	80	3.35
	横浜山下町平均							2.17

　　　　　銀座　　　　2.42倍
　　　　　渋谷　　　　2.37倍
　　　　　横浜山下町　2.17倍
である。


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