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406）UR都市機構の賃貸住宅入居者募集の大規模広告

　2008年2月、京王電鉄の京王線新宿駅の特急乗り場ホームの後ろ壁に、およそ縦2m、横4mの大きな広告看板が掲げられている。

　それはUR都市機構の家賃値下げ入居者募集の大広告看板である。春の転勤を狙った募集広告か。

　新宿から西方に営業沿線を持つ京王線は、多摩ニュータウンに住む人々にとっては、通勤及び都心に出る際の足となる鉄道である。

　八王子市、多摩市、稲城市に広がる多摩ニュータウンは、昭和40年頃より、上記市にまたがる比企丘陵の山林が切り開らかれ、東京に流れ込む人々を受け入れる為に、大型の一団を形成する「団地 」と呼ばれる住宅が次々と建てられた。
　それらは分譲住宅でもあり、賃貸住宅でもあった。

　需要が多く住宅を沢山作らねばならないために、間取りや畳の数は同じでも「団地サイズ」という通常よりも狭い寸法規格の住宅を造った。

　その住宅団地の造成の担い手となったのは、当時の建設省の直轄外郭団体であった日本住宅公団であった。
　その後、日本住宅公団は、政府の省庁再編の格好の対象になって、何度か名称を変更している。

　名称変更が激しく、とてもいちいち覚えきれない。
　現在の名称は、民間組織になって、「独立行政法人都市再生機構」という甚だ味気なく、親しみさが感じられない名前になっている。通称「UR都市機構」若しくは「UR」と呼ばれている。

　そのURが所有賃貸住宅の空室増加に悲鳴を挙げたのか、前記3市にある18団地の賃貸料を値下げして、入居者の募集を大々的に行いだしたのである。

　その賃貸募集団地名を記すと、下記の通りである。

        多摩ニュータウン長峰杜の一番街
        多摩ニュータウン諏訪
        多摩ニュータウン永山
        多摩ニュータウンステラ聖ヶ丘
        多摩ニュータウン貝取
        多摩ニュータウン豊ヶ丘
        多摩ニュータウンシティハイツ南大沢
        多摩ニュータウンコーポレート南大沢
        多摩ニュータウンベルコリー南大沢
        多摩ニュータウン南大沢学園二番街
        多摩ニュータウン南大沢学園四番街
        多摩ニュータウン南大沢絹の道一番街
        シティハイツ日野旭が丘
        八王子南原台
        グリーンヒル八王子南
        トワコート西八王子
        八王子パークヒル宇津木台
        グリーンヒル寺田

　上記18の団地の入居者募集である。
　一部家賃値下げのほか「全戸値下げ」というものもある。

　全戸値下げとは、いささか穏やかでない。

　全戸値下げ募集の団地は5つある。
　その5つの募集平均賃料、空室率を計算すると、下記の通りである。
　東京の西の郊外、35q〜40km圏の住宅の家賃は2008年時ではいくらくらいか、これでおおよそ分かるであろう。

              団地名             面積       賃料単価      空室率
         貝取                     59u　　　1,192円　　　　8.5%
         コーポレート南大沢       67u      1,384円       22.5%
         南大沢絹の道一番街       75u　　　1,385円        1.3%
         南原台                   64u      1,215円        6.7%
         トワコート西八王子       73u      1,427円　　　　3.8%

　UR都市機構がどれ程の戸数の賃貸住宅を持っているのか知らない。日本一の大家という噂も聞くことから、相当の賃貸住宅を所有していることは間違い無かろう。
　その所有賃貸住宅が、空室無く入居者がいるかどうか。どれ程の空室を抱えているのかあいにくと私は知らない。

　しかし、今回のごとく多摩ニュータウンの団地の空室賃料の値下げをはっきりと打ち出して、入居者募集する行為を私は今迄見たことが無い。
　多摩ニュータウンの団地の空室は、18団地だけでは無いであろう。一部を派手に広告しているに過ぎないのでは無かろうか。
　他の団地にも空室は多くあるのでは無かろうかと推測してしまう。

　URが入居者募集しているから賃借しようと軽く考えると、入居に厳しい条件があることに直面して、入居をあきらめることになる可能性もある。

　URの賃貸住宅の入居条件は、収入が家賃の3〜4倍あること、そして貯蓄額が月額家賃の100倍無ければ賃貸借契約を結ぶことが出来ない。

　例えば、3DKの間取りで面積60uの賃貸住宅で月額家賃が8万円とする。
　この場合、月収は家賃の4倍として320,000円以上で、貯蓄は家賃の100倍の800万円無ければ入居出来ないのである。

　月収は家賃の4倍必要ということは、家賃負担率を考えると、
　　　　　　　1/4＝0.25
で、25%ということになる。
　この家賃負担率は妥当性のある条件と思われる。

　URの賃貸住宅が採用する家賃負担率25%を利用することによって、他の地域のマンションの入居者の居住階層、地域性を推定することが出来る。

　月額家賃40万円のマンションが、地域に多くあったとすると、そこのマンションに入居出来る人々は、
　　　　　　　40万円÷0.25＝160万円
月額160万円の収入のある人、年収では、
　　　　　　　160万円×12ヶ月＝1920万円
の人々ということなる。
　企業の上級幹部クラスの人々が住む邸宅街であろうと、その地域性がおおよそ推測出来ることになる。

　UR都市機構が独立行政法人とはいえ民間企業になったため、財務諸表が公開されている。
　平成19年3月期の決算書によれば、主な数値は次のごとくである。
　　　　　資産16.2兆円
　　　　　負債15.7兆円
　純資産は、
　　　　　16.2兆円−15.7兆円＝0.5兆円
である。
　この数値から単純にいえば、URの解散価格若しくは処分価格は5000億円ということになる。

　売上高等は下記の通りである。
　　　　　売上高　　　　1.48兆円
　　　　　経常利益　　　1290億円
　特殊な区分けの仕方の損益計算書の報告であり、経常利益は営業利益に相当するのでは無いかと思われることから、営業利益として考える。

　営業利益率は、
　　　　　1290億円÷1.48兆円＝0.087
で8.7%である。

　長期借入金は11.44兆円あり、現営業利益額より長期借入金を返済するには、
　　　　　11.44兆円÷0.129兆円≒89年
89年かかる。

　いくら何でも借入金が多すぎる。

　借入金は営業利益の10倍、若しくは売上高程度までが限度では無かろうか。
　これからのUR都市機構の企業経営を見つめていたい。

　上記募集賃料が本当かと疑う人もいるであろうし、また後年になって賃料の研究資料にもなるであろうと思われることから、全戸値下げ募集の団地のデータを下記に記す。

南原台                    
住戸番号 住戸 完成年月 型式 床面積 月額家賃 u単価 月額 基準月収額 基準貯蓄額 月収倍率
  階数     （m2） （円)   共益費 （円） （円）  
              （円）      
1-103 1 S53.3 3DK 61 72200 1184 5060 289000 7220000 4.0
9-101 1 S53.3 3DK 61 72200 1184 5060 289000 7220000 4.0
3-1-111 1 S59.8 3LDK 76 94400 1242 5060 330000 9440000 3.5
4-204 2 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
8-202 2 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
11-204 2 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
3-1-210 2 S59.8 3LDK 76 97600 1284 5060 330000 9760000 3.4
2-303 3 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
5-301 3 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
10-302 3 S53.3 3DK 61 74000 1213 5060 296000 7400000 4.0
4-401 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
7-405 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
8-403 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
9-401 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
10-402 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
10-405 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
10-406 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
12-403 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
12-405 4 S53.3 3DK 61 73000 1197 5060 292000 7300000 4.0
3-1-405 4 S59.8 3LDK 76 96700 1272 5060 330000 9670000 3.4
3-1-506 5 S59.8 3LDK 76 94400 1242 5060 330000 9440000 3.5
3-1-501 5 S59.8 3LDK 76 95800 1261 5060 330000 9580000 3.4
平均       64   1215        

トワコート西八王子                    
住戸番号 住戸 完成年月 型式 床面積 月額家賃 u単価 月額 基準月収額 基準貯蓄額 月収倍率
  階数     （m2） （円)   共益費 （円） （円）  
              （円）      
2-302 3 H5.3 3LDK 73 103700 1421 3750 330000 10370000 3.2
2-304 3 H5.3 3LDK 73 103700 1421 3750 330000 10370000 3.2
1-313 3 H5.3 3LDK 73 105900 1451 3750 330000 10590000 3.1
1-405 4 H5.3 3LDK 73 103700 1421 3750 330000 10370000 3.2
1-414 4 H5.3 3LDK 73 103700 1421 3750 330000 10370000 3.2
平均       73   1427        

ニュータウン貝取                    
住戸番号 住戸 完成年月 型式 床面積 月額家賃 u単価 月額 基準月収額 基準貯蓄額 月収倍率
  階数     （m2） （円)   共益費 （円） （円）  
              （円）      
2-5-1-303 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
2-5-1-304 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
2-5-2-301 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
2-5-3-302 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
2-5-3-304 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
2-5-3-305 3 S53.3 3DK 58 71800 1238 3500 288000 7180000 4.0
4-3-1-408 4 S51.3 3DK 62 80800 1303 3500 324000 8080000 4.0
4-3-1-409 4 S51.3 3DK 62 80800 1303 3500 324000 8080000 4.0
4-3-1-410 4 S51.3 3DK 62 80800 1303 3500 324000 8080000 4.0
5-2-5-401 4 S51.3 3K 55 62300 1133 3500 250000 6230000 4.0
5-2-7-401 4 S51.3 3K 55 62300 1133 3500 250000 6230000 4.0
5-2-8-404 4 S51.3 3K 55 62300 1133 3500 250000 6230000 4.0
5-2-10-405 4 S51.3 3K 55 62300 1133 3500 250000 6230000 4.0
5-2-2-402 4 S52.3 2LDK 61 67700 1110 3500 271000 6770000 4.0
5-2-3-403 4 S52.3 3DK 61 68700 1126 3500 275000 6870000 4.0
5-2-3-406 4 S52.3 3DK 61 68700 1126 3500 275000 6870000 4.0
5-2-4-406 4 S52.3 3DK 61 68700 1126 3500 275000 6870000 4.0
2-5-1-403 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-1-404 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-1-406 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-1-408 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-2-401 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-2-402 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
2-5-2-403 4 S53.3 3DK 58 67400 1162 3500 270000 6740000 4.0
4-3-1-501 5 S51.3 3DK 62 81400 1313 3500 326000 8140000 4.0
平均       59   1192        

コーポレート南大沢                    
住戸番号 住戸 完成年月 型式 床面積 月額家賃 u単価 月額 基準月収額 基準貯蓄額 月収倍率
  階数     （m2） （円)   共益費 （円） （円）  
              （円）      
207 2 H7.3 3LDK 66 91600 1388 7980 330000 9160000 3.6
303 3 H7.3 3LDK 66 92400 1400 7980 330000 9240000 3.6
306 3 H7.3 3LDK 66 92400 1400 7980 330000 9240000 3.6
305 3 H7.3 3LDK 67 94900 1416 7980 330000 9490000 3.5
401 4 H7.3 3LDK 67 93900 1401 7980 330000 9390000 3.5
404 4 H7.3 3LDK 67 93900 1401 7980 330000 9390000 3.5
502 5 H7.3 3LDK 66 87800 1330 7980 330000 8780000 3.8
501 5 H7.3 3LDK 67 91100 1360 7980 330000 9110000 3.6
504 5 H7.3 3LDK 67 91100 1360 7980 330000 9110000 3.6
平均       67   1384        

絹の道一番街                    
住戸番号 住戸 完成年月 型式 床面積 月額家賃 u単価 月額 基準月収額 基準貯蓄額 月収倍率
  階数     （m2） （円)   共益費 （円） （円）  
              （円）      
3-205 2 H10.3 2LDK 67 89400 1334 6500 330000 8940000 3.7
1-701 7 H10.3 3LDK 79 106800 1352 6500 330000 10680000 3.1
4-1102 11 H10.3 3LDK 80 117600 1470 6500 330000 11760000 2.8
平均       75   1385        

http://www.ur-net.go.jp/kanto/search/search_area_tokyo.html
　(注)ネットスケープでは7.1以上でないと見られない場合があります。

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