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1ku当りの売上高1億円は、最高商業地価にどれ程の影響を与えるか。
前橋市の最高商業地価で分析してみる。
群馬県前橋市の商業地の一等地の平成23年の土地価格は、平成23年1月1日の地価公示価格によれば、下記のとおりである。
地価公示価格 前橋5-2
前橋市本町2丁目2番12号
u当り 186,000円
前橋駅850m
SRC造10階建の敷地
27m国道沿
商業地 容積率600％
上記地価公示地の平成22年1月1日の土地価格は、u当り200,000円であった。
1年間で、
186,000円
─────── ＝ 0.93
200,000円
−7％下落した。
平成22年の1年間に、前橋市内では2つの大きなショッピングセンターが閉店した。
その2つのショッピングセンターの年間売上高は、
イトーヨーカドー前橋店 46億円
前橋サティ 64億円
計 110億円
である。
前橋の平成19年の小売業の売上高は商業統計調査によれば、
36,892,330万円
であった。
前橋の平成22年のデータは発表されていないことから、平成19年の売上高を使用する。
平成23年の前橋の小売業の売上高は、
3689億円−110億円＝3579億円
ということになる。
前橋の宅地面積は、57.43kuである。
1ku当りの小売店舗の売上高は、平成22年は、
3689億円÷57.43≒64.23億円
である。
平成23年は、
3579億円÷57.43≒62.32億円
である。
ここで、土地価格をY万円とし縦軸にとり、1ku当りの小売店舗の売上高をXとして横軸にとる。
A点(64.23,20)・・・・・・・平成22年
B点(62.32,18.6)・・・・・・平成23年
ABの2点を通る直線式が考えられる。
その方程式を、
Y＝a＋bX
とすると、上記AB点の数値より、
20＝a＋64.23b
｛
18.6＝a＋62.32b
の方程式がAB間に成立する。
この方程式を解けば、
b＝0.733
a＝−27.08
である。即ち、
Y＝−27.08＋0.733X・・・・・・・・(1)式
が求められる。但し Xの値が無限に下がる事はあり得ない。15％の1ku当りの小売店舗の売上高減が限界と考え、X>51 とする。
(1)式より、例えば1ku当りの小売店舗の売上高が60億円になったとすると、(1)式のXに60を代入すれば、
Y＝−27.08＋0.733×60＝16.9
と求められる。土地価格はu当り16.9万円と求められる。
前橋の小売店舗の1ku当りの売上高が60億円に減少すると、前橋の商業地の最高地価は、u当り16.9万円になると言うことである。
(1)式より次のことがいえる。
前橋の1ku当りの小売店舗の売上高が1億円変動すると、前橋の最高商業地の地価はu当り7330円変動する。
上のごとく難しく考えずに、簡単に次のごとく考えてもよい。
売上高が110億円減じた訳であるから、1ku当りの売上高減の金額は、
110億円
────── ＝ 1.91億円
57.43
である。
土地価格はu当り20万円が18.6万円になったのであるから、0.93となり、−7％の減である。
−7％
────── ＝ −3.66％
1.91億円
1ku当りの1億円の小売店舗の売上高減は、最高商業地価を−3.66％減すると言うことになる。
先の方程式で売上高60億円となった例で験証してみると、1ku当りの小売店舗の売上高は、64.23億円が60億円になったから、減額の売上高は、
60億円−64.23億円＝▲4.23億円
である。
1億円の売上高減で▲3.66％の地価減であるから、
3.66％×4.23＝▲15.48％
の土地価格減である。
ここで土地価格はu16.9万円と求められている。
16.9万円
────── ＝ ▲15.5％
20万円
15.5％の土地価格減である。
ほぼ同じ結果である。
以上で、1ku当りの売上高1億円は、最高商業地価にどれ程の影響を与えるかについて、前橋市の最高商業地価で分析してみた。
2010年11月12日発表の鑑定コラム706)で、
「来年2011年(平成23年)3月末頃には、2011年1月1日時点の地価公示価格が発表される。
来年1月1日にはu当り20万円の価格がどの様に変化しているのか。
イトーヨーカドー前橋店と前橋サティの撤退が、商業地の土地価格にどれ程影響するのか見ていよう。」
と記したその分析回答である。
現実の商業地の土地価格は、小売店舗の売上高の増減だけで形成されているものでは無い。歴史的商業地の形成要因、金融、社会要因等多くの地価形成要因が複合的に混交しており、上記分析のごとく単純ではない。
しかしそれら他の要因の影響が全く無いものとして、小売店舗の売上高の増減要因のみで考えるとすれば、上記のごとくの影響力を考える事も出来よう。
鑑定コラム706) 「前橋からイトーヨーカドー、サティが消えた」
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