鑑定コラム

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830）丸の内のビル賃料は坪当り3.5万円

　三菱地所が、平成24年3月期第２四半期(2011年9月期)の短期決算書を発表した。

　その発表数値の中に、三菱地所が所有する丸の内地区の貸ビルの賃料収入と有効賃貸面積が記されている。

　2011年9月末の賃料収入等は、下記の通りであった。

        貸付有効面積　　　 　　1,546,000㎡
        ビル賃貸売上高　　98,469,000,000円

　
　ビル賃貸売上高とは、ビル賃料と考えられ得る。

　上記数値より、㎡当り賃料は、

　     98,469,000,000円÷1,546,000㎡÷6ヶ月＝10,615円

である。

　坪当り換算すれば、

　　　　　10,615円×3.30578＝35,091円≒35,000円

3.5万円である。

　この賃料は、新規賃料、継続賃料が混合した賃料である。

　同様にして、過去の賃料を分析する。

　
　2008年3月期
　　　　貸付有効面積　　　　　　　　1,415,000㎡
        ビル賃貸売上高　　　　165,928,000,000円
        ㎡当りビル賃料　　　　　　　　　9,772円




　2009年3月期
　　　　貸付有効面積　　　　　　　　1,477,000㎡
        ビル賃貸売上高　　　　180,265,000,000円
        ㎡当りビル賃料　　　　　 　　　10,171円




　2010年3月期
　　　　貸付有効面積　　　　　　　　1,614,000㎡
        ビル賃貸売上高　　　　199,230,000,000円
        ㎡当りビル賃料　　　　　 　　　10,287円




　2010年9月期(6ヶ月間)
　　　　貸付有効面積　　　　　　　　1,583,000㎡
        ビル賃貸売上高　　　　113,902,000,000円
        ㎡当りビル賃料　　　　　 　　　11,992円




　2011年3月期
　　　　貸付有効面積　　　　　　　　1,583,000㎡
        ビル賃貸売上高　　　　217,796,000,000円
        ㎡当りビル賃料　　　　　 　　　11,473円

　㎡当り賃料は、下記の算式で求める。

      ビル賃貸売上高÷賃貸有効面積÷12ヶ月＝㎡当りビル賃料
        (但し2010年9月期は、÷6ヶ月　である)

　上記で求められた㎡当りビル賃料をまとめると、下記の通りである。

　　　　2008年3月期　　　　　9,772円　　
　　　　2009年3月期　　 　　10,171円　　
        2010年3月期         10,287円
        2010年9月期         11,992円
        2011年3月期         11,473円
        2011年9月期         10,615円

　2011年9月末のビル賃料は、㎡当り10,615円である。

　2011年3月末より6ヶ月で、

                 10,615円
             ─────── ＝　0.925(▲7.5％)                      
                 11,473円

7.5％の賃料下落が生じている。
　6ヶ月で7.5％の下落は、甚だ大きい。

　2010年9月からの1年間では、

                 10,615円
             ─────── ＝　0.885(▲11.5％)                     
                 11,992円

11.5％の賃料下落が生じている。
　1年間で11.5％の下落は、甚だしい下落である。

　6ヶ月で7.5％、ここ1年間で11.5％の賃料の下落である。
　何故これほど大幅な賃料下落が生じているのか。

　丸の内地区は、全面的に再開発中である。
　古いビルを壊して、超高層ビルに建て直し中である。
　新しく建て替えられた丸の内ビル、新丸の内ビルはその代表的なものである。

　新しく作られたビルの賃料は、古いビルの賃料よりも必ず高い賃料となる。
　そうした背景を考えると、6ヶ月に7.5％、1年間で11.5％の賃料が下落していることは、新しく建て替えたビルの賃料が、下落改訂されているか、或いは古いビルの賃料が下落改訂されていることと推定されうる。

　丸の内地区のビルの賃料は下落している。
　このことは、今後のビル賃料の先ゆきはあまり期待出来ないことを暗示していると判断出来よう。

　三菱地所の全用途賃貸建物賃料と、丸の内地区貸ビル賃料を比較する。

　　　　    全用途賃貸建物賃料a   丸の内地区貸ビル賃料b     b/a


  2008年3月  　 6,837円/㎡            9,772円              1.43
              (坪当り22,602円)




  2009年3月  　 7,127円/㎡           10,171円              1.43
              (坪当り23,560円)




  2010年3月  　 7,521円/㎡           10,287円              1.37
              (坪当り24,864円)




  2010年9月  　 7,542円/㎡           11,992円              1.59
              (坪当り24,932円)




  2011年3月  　 7,388円/㎡           11,473円              1.55
              (坪当り24,423円)




  2011年9月  　 7,244円/㎡           10,615円              1.46
              (坪当り23,947円)

　全用途賃貸建物賃料に対して、丸の内地区貸ビル賃料は、

　　　　　　　　1.37倍～1.59倍

の倍率である。

　最頻値は、1.43倍である。

　三菱地所の全用途賃貸建物賃料を知れば、それに1.43を乗ずれば、丸の内の貸ビルの賃料がおおよそ推定出来ることになる。
　

　　鑑定コラム1106)「丸の内のビル賃料は土地価格と4年のタイムラグ」

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