札幌の一等商業地にある地価公示地札幌5-1(札幌市中央区南1条西4丁目1番1) は、
「昭和58年の地価は、u当り240万円である。
これが平成バブルの平成3年には、u当り1690万円にまで上昇する。
その後地価下落が生じ、平成15年〜18年には、u当り225万円にまで下がる。
平成20年には不動産ファンドバブルによって、u当り350万円まで上がるが、そのバブルも再びはじけて、平成24年にはu当り237万円になってしまった。」
と、鑑定コラム991)「札幌商業地の地価は昭和58年の水準に」で記した。
札幌の一等商業地の凄まじい土地価格上下変動を、これで知ることが出来た。
では、札幌の一等商業地の土地上に建つ貸ビルの事務所賃料は、凄まじい地価上昇・下落に対してどういう反応を示したであろうか。
地価の変動と、事務所賃料とは連動しているであろうか。
札幌の一等商業地に建つ貸ビルの事務所賃料の推移について述べる。
日本経済新聞が、毎年11月(以前は9〜10月であったが、最近は11月になった)に、『全国主要都市のオフィスビル募集賃料』の調査を行い、同新聞に発表している。
その募集賃料の性質内容は、同新聞は次のごとく条件規程する。
@ 5階建以上、冷暖房完備、エレベータ付きの大型ビルの3階以上のフロア
A ビルオーナーは大手企業
B 賃貸料(1ヶ月)は3.3uの中心相場、単位坪千円
C 賃貸料はオーナーが仲介会社などに示す募集価格
新築ビルと既存ビルの新規募集賃料で、地域ゾーン毎に低い賃料(低値)〜高い賃料(高値)で表示される。
例えば、平成24年11月4日の日本経済新聞では、「丸の内〜大手町」の地域ゾーンで、
新築 40〜50 既存 22〜60
・札幌駅南口周辺 ・大通西11丁目周辺
地価の一番高い時 平成3年 ビル賃料の一番高い時 平成11年
225/1690＝0.13
7,000/12,000 ＝0.58
土地価格 0.13・・・・・・・・・▲87%
事務所賃料 0.58・・・・・・・・・▲42%
1,260円×3.30578＝4,175円
中央区大通西11丁目の事務所低値賃料 坪当り3,000円 中央区40uの住宅賃料 坪当り4,175円
面積20〜30坪 坪当り7,427円
面積30〜50坪 坪当り6,210円
面積50〜100坪 坪当り5,828円
面積100坪以上(注) 坪当り8,843円
(注)駅徒歩1〜5分の条件をはずす。
(20〜30坪)
・ 24坪 9,030円
・ 25坪 5,780円
・ 24坪 8,930円
・ 25坪 6,010円
・ 25坪 8,400円
・ 26坪 6,010円
・ 27坪 7,350円
・ 28坪 6,300円
・ 27坪 9,030円
計 7,427円
(30〜50坪)
・ 45坪 6,010円
・ 43坪 6,300円
・ 43坪 6,040円
・ 41坪 6,010円
・ 40坪 5,780円
・ 40坪 5,250円
・ 38坪 6,010円
・ 38坪 6,040円
・ 38坪 8,400円
・ 33坪 7,720円
・ 33坪 5,780円
・ 32坪 5,910円
・ 31坪 5,780円
・ 30坪 5,910円
平均 6,210円
(50〜100坪)
・ 74坪 6,330円
・ 62坪 5,250円
・ 59坪 6,300円
・ 53坪 5,250円
・ 51坪 6,010円
平均 5,828円
(100坪以上)
・ 100坪 6,010円
・ 107坪 5,780円
・ 133坪 9,980円
・ 149坪 13,600円
平均 8,843円