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997)仙台(若林区・太白区)の住宅家賃の上昇が激しい

 宮城県及び仙台の1LDK・2K・2DK(面積40u)の住宅家賃を調べて見た。

 データは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表の平成24年10月の賃貸募集データによる。

 平成24年10月の仙台市5区の賃料は、下記の通りである。u当り円である。

    青葉区    1,413円
        宮城野区      1,305円
        若林区        1,448円
        太白区    1,135円
        泉区          1,233円

 24年4月の賃料と較べると、変動率は下記である。

    青葉区    1.01
        宮城野区      0.95 
        若林区        1.26
        太白区    1.16
        泉区          0.90

 6ヶ月の間に若林区26%、太白区16%の値上りである。

 異常な値上りである。
 本当かいなと思い、平成25年1月7日更新の前記公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表のデータで分析してみた。

 平成25年1月時の分析の同条件の賃料は、下記である。

    青葉区    1,558円
        宮城野区      1,438円
        若林区        1,493円
        太白区    1,183円
        泉区          1,275円

 24年10月から25年1月までの3ヶ月の間の変動率は、

    青葉区    1.10
        宮城野区      1.10 
        若林区        1.03
        太白区    1.04
        泉区          1.03

である。

 24年10月時の賃料から、仙台市全5区の25年1月の賃料は値上がりしている。

 平成24年4月〜平成25年1月までの9ヶ月間の変動率は、

    青葉区    1.11
        宮城野区      1.05 
        若林区        1.30
        太白区    1.21
        泉区          0.94

である。

 若林区30%、太白区21%の値上りである。

 東日本大震災で家をなくした人々が、住む場所を求めて、競って賃貸住宅を捜している結果の現象なのか。

 異常な賃料の値上りである。

 賃料の値上り30%というのは、月額40,000円の家賃が、

     40,000円×1.3=52,000円

52,000円になるということである。

 30%の値上りなど大したことは無いと考える人がいるかも知れないが、先の鑑定コラム995)「札幌の一等地事務所賃料」で賃料と土地価格の変動の幅について述べた。

 それは商業地の場合であるが、土地価格の変動幅は7.7倍の時、賃料は1.7倍でしか変動しないと分析されている。

 賃料の変動幅は小さい。

 商業地で家賃が70%値上りした場合、土地価格は7.7倍になるのである。

 これと同じとすると、30%の賃料の値上りは、

              7.7×1.3
            ─────  ≒ 5.9                                     
               1.7

土地価格が5.9倍となる。

 住宅地の場合は、商業地の場合に比較して土地価格の変動幅は小さいことから5.9倍にはならないが、その半分程度の上昇に匹敵するかも知れない。

 たかが30%の賃料の値上げと云っていると、それがいずれ土地価格に跳ね返ってくる。

 それだけの多額の家賃収入があればと云って、投資目的に土地を購入する人が増えてくる。投資家が動く。
 土地供給は自動車生産等と異なり、大量生産が出来ない。
 土地獲得をしょうとすれば、競争が生じる。

 その結果土地価格の上昇を招く。

 土地価格が上昇すれば、その次に来るのが固定資産税である。
 固定資産税の上昇と云うことに結びつく。

 東日本大震災の多大な被害を受け、復興も遅々と進まず未だ端緒の段階と云う時に、復興税が新規に課税され、消費税が上がり、家賃も上がる。そして固定資産税の値上がいずれ追いかけてくる。

 それでも宜しいか。

 下記に、宮城県の面積40uの分析結果の家賃一覧を記す。
 分析データは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表による。
 u当り円である。計算は田原による。


地域 24年4月 24年10月 25年1月 24年10月/24年4月 25年1月/24年10月 25年1月/24年4月
仙台市青葉区 1398 1413 1558 1.01 1.10 1.11
仙台市宮城野区 1368 1305 1438 0.95 1.10 1.05
仙台市若林区 1145 1448 1493 1.26 1.03 1.30
仙台市太白区 980 1135 1183 1.16 1.04 1.21
仙台市泉区 1363 1233 1275 0.90 1.03 0.94
石巻市 1425 1625   1.14    
塩竈市 1125 1205 1090 1.07 0.90 0.97
白石市     958      
名取市 1125 1275 1288 1.13 1.01 1.14
角田市   1075        
多賀城市 1175 1513 1275 1.29 0.84 1.09
岩沼市   1125 1200   1.07  
登米市            
栗原市   1375 1400   1.02  
大崎市   1275 1440   1.13  
柴田郡大河原町 1143          
柴田郡村田町   1000        
柴田郡柴田町   1338        
柴田郡川崎町            
亘理郡亘理町   1300 1300   1.00  
亘理郡山元町   1225        
宮城郡七ヶ浜町     1050      
宮城郡利府町     1538      
黒川郡大和町     1413      
黒川郡富谷町   1450 1263   0.87  
加美郡加美町   1125        
加美郡色麻町            
遠田郡涌谷町   1033        
遠田郡美里町     875      
平均 1225 1274 1280 注(1.10) 注(1.01) 注(1.10)

 (注)24年4月、10月或いは25年1月のいずれか両方にデータのある地域の変動率の平均である。

 追記 平成25年1月13日  仙台市以外の市町村のデータは一部排除して計算しておりましたが、全ての発表市町村の発表データで計算し直しました。  それ故、総平均の値等が変更しました。


  鑑定コラム995)
「札幌の一等地事務所賃料」

  鑑定コラム996)「札幌の住宅賃料は6%アップ?(24年10月)」

  鑑定コラム902)「岩手・宮城・秋田・山形・福島の賃料」

  鑑定コラム998)「岩手県一関市、矢巾町の住宅家賃上昇」

  鑑定コラム999)「福島市と伊達市の家賃が上がっている」

  鑑定コラム1072)「仙台(若林区・太白区)の住宅家賃年間27%の上昇(25年4月)」


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