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宮城県及び仙台の1LDK・2K・2DK(面積40u)の住宅家賃を調べて見た。
データは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表の平成24年10月の賃貸募集データによる。
平成24年10月の仙台市5区の賃料は、下記の通りである。u当り円である。
青葉区 1,413円
宮城野区 1,305円
若林区 1,448円
太白区 1,135円
泉区 1,233円
24年4月の賃料と較べると、変動率は下記である。
青葉区 1.01
宮城野区 0.95
若林区 1.26
太白区 1.16
泉区 0.90
6ヶ月の間に若林区26%、太白区16%の値上りである。
異常な値上りである。
本当かいなと思い、平成25年1月7日更新の前記公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表のデータで分析してみた。
平成25年1月時の分析の同条件の賃料は、下記である。
青葉区 1,558円
宮城野区 1,438円
若林区 1,493円
太白区 1,183円
泉区 1,275円
24年10月から25年1月までの3ヶ月の間の変動率は、
青葉区 1.10
宮城野区 1.10
若林区 1.03
太白区 1.04
泉区 1.03
である。
24年10月時の賃料から、仙台市全5区の25年1月の賃料は値上がりしている。
平成24年4月〜平成25年1月までの9ヶ月間の変動率は、
青葉区 1.11
宮城野区 1.05
若林区 1.30
太白区 1.21
泉区 0.94
である。
若林区30%、太白区21%の値上りである。
東日本大震災で家をなくした人々が、住む場所を求めて、競って賃貸住宅を捜している結果の現象なのか。
異常な賃料の値上りである。
賃料の値上り30%というのは、月額40,000円の家賃が、
40,000円×1.3＝52,000円
52,000円になるということである。
30%の値上りなど大したことは無いと考える人がいるかも知れないが、先の鑑定コラム995)「札幌の一等地事務所賃料」で賃料と土地価格の変動の幅について述べた。
それは商業地の場合であるが、土地価格の変動幅は7.7倍の時、賃料は1.7倍でしか変動しないと分析されている。
賃料の変動幅は小さい。
商業地で家賃が70%値上りした場合、土地価格は7.7倍になるのである。
これと同じとすると、30%の賃料の値上りは、
7.7×1.3
───── ≒ 5.9
1.7
土地価格が5.9倍となる。
住宅地の場合は、商業地の場合に比較して土地価格の変動幅は小さいことから5.9倍にはならないが、その半分程度の上昇に匹敵するかも知れない。
たかが30%の賃料の値上げと云っていると、それがいずれ土地価格に跳ね返ってくる。
それだけの多額の家賃収入があればと云って、投資目的に土地を購入する人が増えてくる。投資家が動く。
土地供給は自動車生産等と異なり、大量生産が出来ない。
土地獲得をしょうとすれば、競争が生じる。
その結果土地価格の上昇を招く。
土地価格が上昇すれば、その次に来るのが固定資産税である。
固定資産税の上昇と云うことに結びつく。
東日本大震災の多大な被害を受け、復興も遅々と進まず未だ端緒の段階と云う時に、復興税が新規に課税され、消費税が上がり、家賃も上がる。そして固定資産税の値上がいずれ追いかけてくる。
それでも宜しいか。
下記に、宮城県の面積40uの分析結果の家賃一覧を記す。
分析データは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発表による。
u当り円である。計算は田原による。
|
地域
|
24年4月
|
24年10月
|
25年1月
|
24年10月/24年4月
|
25年1月/24年10月
|
25年1月/24年4月
|
|
仙台市青葉区
|
1398
|
1413
|
1558
|
1.01
|
1.10
|
1.11
|
|
仙台市宮城野区
|
1368
|
1305
|
1438
|
0.95
|
1.10
|
1.05
|
|
仙台市若林区
|
1145
|
1448
|
1493
|
1.26
|
1.03
|
1.30
|
|
仙台市太白区
|
980
|
1135
|
1183
|
1.16
|
1.04
|
1.21
|
|
仙台市泉区
|
1363
|
1233
|
1275
|
0.90
|
1.03
|
0.94
|
|
石巻市
|
1425
|
1625
|
|
1.14
|
|
|
|
塩竈市
|
1125
|
1205
|
1090
|
1.07
|
0.90
|
0.97
|
|
白石市
|
|
|
958
|
|
|
|
|
名取市
|
1125
|
1275
|
1288
|
1.13
|
1.01
|
1.14
|
|
角田市
|
|
1075
|
|
|
|
|
|
多賀城市
|
1175
|
1513
|
1275
|
1.29
|
0.84
|
1.09
|
|
岩沼市
|
|
1125
|
1200
|
|
1.07
|
|
|
登米市
|
|
|
|
|
|
|
|
栗原市
|
|
1375
|
1400
|
|
1.02
|
|
|
大崎市
|
|
1275
|
1440
|
|
1.13
|
|
|
柴田郡大河原町
|
1143
|
|
|
|
|
|
|
柴田郡村田町
|
|
1000
|
|
|
|
|
|
柴田郡柴田町
|
|
1338
|
|
|
|
|
|
柴田郡川崎町
|
|
|
|
|
|
|
|
亘理郡亘理町
|
|
1300
|
1300
|
|
1.00
|
|
|
亘理郡山元町
|
|
1225
|
|
|
|
|
|
宮城郡七ヶ浜町
|
|
|
1050
|
|
|
|
|
宮城郡利府町
|
|
|
1538
|
|
|
|
|
黒川郡大和町
|
|
|
1413
|
|
|
|
|
黒川郡富谷町
|
|
1450
|
1263
|
|
0.87
|
|
|
加美郡加美町
|
|
1125
|
|
|
|
|
|
加美郡色麻町
|
|
|
|
|
|
|
|
遠田郡涌谷町
|
|
1033
|
|
|
|
|
|
遠田郡美里町
|
|
|
875
|
|
|
|
|
平均
|
1225
|
1274
|
1280
|
注(1.10)
|
注(1.01)
|
注(1.10)
|
(注)24年4月、10月或いは25年1月のいずれか両方にデータのある地域の変動率の平均である。
追記 平成25年1月13日
仙台市以外の市町村のデータは一部排除して計算しておりましたが、全ての発表市町村の発表データで計算し直しました。
それ故、総平均の値等が変更しました。
鑑定コラム995)「札幌の一等地事務所賃料」
鑑定コラム996)「札幌の住宅賃料は6%アップ?(24年10月)」
鑑定コラム902)「岩手・宮城・秋田・山形・福島の賃料」
鑑定コラム998)「岩手県一関市、矢巾町の住宅家賃上昇」
鑑定コラム999)「福島市と伊達市の家賃が上がっている」
鑑定コラム1072)「仙台(若林区・太白区)の住宅家賃年間27%の上昇(25年4月)」
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