鑑定コラム

○鑑定コラム

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1501）東京23区住宅地価格の2年遅れで動く賃料は

　三菱地所の2015年の全国全用途の賃料は、坪当り24,283円と先の鑑定コラム1500)で説明した。

　過去の同賃料は、鑑定コラム1500)と同様な求め方で求めると、下記である。

　　　　　　　　　2001年　　　　　　23,264円
                  2002年　　　　　　22,858円
                  2003年　　　　　　22,459円
                  2004年            21,925円
　　　　　　　　　2005年　　　　　　21,726円
                  2006年　　　　　　21,711円
                  2007年　　　　　　22,042円
                  2008年            22,937円
                  2009年　　　　　　24,098円
                  2010年　　　　　　24,886円
                  2011年            24,159円
　　　　　　　　　2012年　　　　　　23,581円
                  2013年　　　　　　23,581円
                  2014年            23,294円
                  2015年            24,283円

　賃料は、地価の動きから遅行性があることは知られている。

　それがどれ程の遅行性かは、具体的に分析されていない。

　賃料は地価に遅行性があるならば、地価の推移を調べて比較すれば分かり、賃料の遅行性という事実の存在を立証出来ることになる。

　三菱地所の全国全用途の賃料は、三菱地所の賃貸建物の所有が全国規模の範囲にあり、かつ全用途の賃料であるため、その賃料の動きが、どの地価の動きと関係しているのか分からない。一発で結論のデータが分かれば苦労は無い。私にはその様な洞察力は無い。分析の現実はそんなものではない。

　多くの地価の動きを調べ、試行錯誤を経て、三菱地所の全国全用途の賃料の動きともっとも動きが似ている地価が分かった。

　それは、東京23区の平均住宅地価格(東京都財務局の発表している地価公示価格の23区平均価格)であった。

　東京都財務局発表の地価公示価格の23区の住宅地平均価格は、下記である。
　坪当り換算は、㎡当り価格に3.30578を乗じて求める。

                                ㎡価格            坪換算価格


　　　　　　　2001年　　　　　  454,000円　　　　1,500,824円
              2002年　　　　　　453,000円        1,497,518円
              2003年　　　　　　443,000円        1,464,461円
              2004年            438,300円        1,448,923円
　　　　　　　2005年　　　　　　440,300円        1,455,535円
              2006年　　　　　　454,900円        1,503,799円
              2007年　　　　　　517,500円        1,710,741円
              2008年            579,400円        1,915,369円
              2009年　　　　　　530,500円        1,753,716円
              2010年　　　　　　492,000円        1,626,444円
              2011年            487,800円        1,612,559円
　　　　　　　2012年　　　　　　484,000円        1,599,998円
              2013年　　　　　　478,000円        1,580,163円
              2014年            504,800円        1,668,758円
              2015年            518,600円        1,714,378円

　左縦軸に三菱地所全国全用途賃料をとる。右縦軸に東京23区住宅地価格をとる。

　図示すると下記である。

　23区住宅地の底、天井と、三菱地所全国全用途賃料の底、天井をグラフで見ると、両者はほぼ2年(2013年は1年)のタイムラグをもって同じ変動をしている。

　23区住宅地価格が2年(2013年は1年)早い。三菱地所全国全用途賃料は2年(2013年は1年)遅れて底、天井を付けている。

　(2004年の底)　　　　　
　　　　23区住宅地価格　　　　　　2004年
        三菱地所全国全用途賃料　　2006年
        2年のタイムラグ


　(2008年の天井)　　　　　
　　　　23区住宅地価格　　　　　　2008年
        三菱地所全国全用途賃料　　2010年
        2年のタイムラグ


　(2013年の底)　　　　　
　　　　23区住宅地価格　　　　　　2013年
        三菱地所全国全用途賃料　　2014年
        1年のタイムラグ

　2013年の底のみ1年のタイムラグである。

　土地価格の動きが始まるのは、真っ先に都心の高度商業地の地価である。その動きについて行くのは、銀座等の店舗賃料、事務所賃料である。

　23区住宅地の地価の動きは、都心高度商業地の地価の動きから少し時間を置いて動き始める。

　三菱地所全国全用途の賃料は、その23区住宅地地価の動きより更に2年遅れて動いている。

　それはゆっくりと、のんびりと云える程遅く動いている。

　　鑑定コラム1500)「三菱地所の全国全用途平均賃料は坪当り24,283円(2015年)」

　　鑑定コラム1872)「30年9月三菱地所の全国全用途の賃料は坪当り26,389円」

　　鑑定コラム1873)「三菱地所全国全用途賃料は三鬼商事(東京ビジネス地区)賃料の2年遅れ」

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