1811）住宅地 3,000u〜12,000uの土地価格修正評点
１．はじめに
2001年に住宅地の土地の地積による価格修正率を著書で発表した。
現実の鑑定評価にあっては、3000u以下の住宅地の土地ばかりでなく、3,000uを超えた5,000とか10,000uを超える土地もある。
3,000uから12,000uの土地面積の価格修正率について、考えたい。
２．地積3,000uの価格評点
拙著『賃料＜家賃＞評価の実際』P43（清文社、2001年）の土地面積大と価格減の分析で、200uの土地の価格を評点100とした場合、3,000uの価格評点は80と分析した。
３．地積3,000uの標準的奥行
200u〜3,000uの土地の価格修正は、上記の著書の分析で分かる。
3,000uを超えた土地面積の価格修正を分析する。
@ 間口と奥行
土地の間口と奥行の間には、一般的には
間口 1.0
奥行 1.5
Ｘ×1.5Ｘ＝3,000u
Ｘ＝44.7ｍ
間口は、44.7ｍ 奥行は、44.7ｍ×1.5＝67ｍ
奥行67ｍの評点 85
奥行100ｍ以上の評点 0.8
奥行100ｍの評点 0.8
100ｍ÷1.5＝66.66ｍ≒67ｍ
67ｍ×100ｍ＝6,700u
3,000u（奥行67ｍ） 85 6,700u（奥行100ｍ） 80
財務省財産評価評点 鑑定分析評点
3,000u（奥行67ｍ） 85 80
6,700u（奥行100ｍ） 80 Ｘ
85 80
── ＝ ──
80 Ｘ
85Ｘ ＝ 6,400
Ｘ ＝ 75.29
Ａ（3,000，80）
Ｂ（6,700，75.29）
Ｙ＝ａ＋ｂＸ
80 ＝ａ＋3000ｂ …… @
75.29＝ａ＋6700ｂ …… A
4.71 ＝ −3700ｂ
ｂ ＝ −0.00127 ≒ −0.0013
ａ＝ 80−3000×（−0.0013）
＝ 80＋3.9
＝ 83.9
Ｙ＝ 83.9−0.0013Ｘ
Ｙ＝83.9−0.0013×4,000＝78.7≒79
地積u 価格評点
3,000 80
4,000 79
5,000 77
6,000 76
7,000 75
8,000 74
9,000 72
10,000 71
11,000 70
12,000 68