○鑑定コラム

1840）償却前期待利回りで減価償却費を費用計上している賃料は間違いではないか

　裁判所の鑑定人不動産鑑定士の賃料鑑定書で、積算賃料の必要諸経費に減価償却費が計上してあった。

　期待利回りは、土地期待利回り5%、建物期待利回り7%を採用し、土地建物の価格割合から、総合期待利回りを5.3%としていた。

　この5.3%の割合を土地建物の価格に乗じて、純賃料を求めていた。

　その鑑定書を見て、土地期待利回りをどの様にして求められたのか、その理由は全く記述してなかった。

　いきなり、土地期待利回り5%と数値が出て来るのである。

　これでは、鑑定書を読む人にとって、どうして土地期待利回りが5%になるのか、皆目分からない。

　それ故、代理人弁護士を通じて、鑑定人に対する質問として、「土地の期待利回り5%はどの様にして求められましたかお教え下さい。」と質問書を裁判所に提出した。

　時間がかなり掛かったが、裁判所から鑑定人の回答が届いた。

　その回答は、

　「対象地の地域性を考慮し、地価公示価格評価で採用している5%を採用した。」

という内容であった。

　「オイオイ、地価公示価格の採用している利回り5%は、償却前利回りであるょ。

　償却前利回りとは、利回りの中に減価償却費相当の割合が含まれているのだょ。

　その償却前利回りを使用して、総合期待利回りを求め、その総合期待利回りを土地建物の価格に乗じて純賃料を求めると、求められる純賃料には、減価償却費が含まれていることになる。

　 　積算賃料は、

　　　　　純賃料＋必要諸経費＝積算賃料