○鑑定コラム

1841）維持管理費等は実質賃料が分からなければ分からないものなのか

　同一建物、同一価格時点で必要諸経費が3つもあるのであろうか。

　同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が３つも存在することなどは、現実には有り得ない。

　しかし不動産鑑定の世界では、有り得るようである。

　その現象が生じるのは、実質賃料を変数Ｘにおいて、必要諸経費の維持管理費等を0.03Ｘとして求めようとするためである。

　実質賃料を何故Ｘと置かねばならないのか。

　維持管理費が実質賃料の3%の割合と決まっているのか、それらの疑問が生じ、その疑問にも何等説明もせず、維持管理費は実質賃料の3%であると決めつけて、賃料を求めようとしている。

　同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が３つも存在することなどは、現実には有り得ないことについては、鑑定コラム1708）「まだ横行している必要諸経費が３つもある鑑定書」で記した。

　同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が３つも存在することについて、その鑑定書を書いた不動産鑑定士が、裁判所に回答した内容は、

　「求める手法が異なるから、必要諸経費の金額が異なるのは当然である。このことが分からないのか。」

と質問する側の無理解を攻撃してくる。質問する側が間違っていると反論してくる。

　件の賃料鑑定は、積算賃料(積算賃料は実質賃料である)をＸと置くが、そもそもそれが間違っている。

　維持管理費を0.03Ｘ、空室損失を0.08Ｘとし、必要諸経費を(4,000,000円 ＋ 0.11Ｘ)とする。(注)数値は丸い数値に変更している。以下同じ。

　そして積算賃料を、純賃料を10,000,000円として、

              Ｘ＝10,00,000円＋4,000,000円＋0.11Ｘ