○鑑定コラム

563）地価公示価格の還元利回りは減価償却後の利回りなのか

　ここ最近、続けて、地価公示価格の還元利回りの基本利率を根拠にする家賃の期待利回りの鑑定書2件に出会うことになった。

　家賃の期待利回りに５%、６%の利回りが採用されていたが、２つの賃料鑑定書は揃って、その採用根拠の理由が全く書かれていなく、いきなり利回りの数値のみが記載されていた。

　私は、
　「期待利回りが、どの様にして求められたのか、その根拠を示して欲しい」と、賃料鑑定書を作成し裁判所の任命した鑑定人不動産鑑定士に、代理人弁護士を通じて質問した。

　一人の鑑定人不動産鑑定士は、地価公示価格で使用している基本利率の還元利回りを採用したと、一応採用根拠をあきらかにした。

　私は、
　「地価公示価格の還元利回りの基本利率は、減価償却前の利回りであり、家賃の評価で使用する利回りは、減価償却後の利回りであることから、鑑定人採用の期待利回りは、減価償却費の二重計上となることから、間違っている。」
と、誤りの再指摘を行った。

　すると、しばらくして、鑑定人不動産鑑定士は、文書で驚くべきことを言って来た。

　「地価公示価格の基本利率5.0%は、減価償却後の利回りであり、私の採用利回りは間違っていない。
　地価公示価格の基本利率5.0%が減価償却後の利回りであるということは、国土交通省の地価公示室で確認した結果である。」
という類の内容を。

　地価公示価格の収益還元法の総費用は、「平成21年地価公示における収益還元法適用上の運用指針等」のP4で、

　　　�@　修繕費
　　　�A　維持管理費
　　　�B　公租公課
　　　�C　損害保険料
　　　�D　貸倒準備費
      �E　空室等による損失相当額

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