○鑑定コラム

187）土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか

　ある人が、憤慨しながら土地使用貸借権の価格が、更地価格の20％であるという不動産鑑定書を持ち込んできた。

　「ただで土地を貸してやっていたら、更地の20％の価格があると不動産鑑定士は鑑定する。それを認めたら私は更地の20％の金銭を、土地をただで貸した人に支払わなければならなくなる。そんな馬鹿なことがあるのか。」
と大変な怒り様で、相談にきた。

　何故私の所に来たのかと問うたら、
　「べつの不動産鑑定士が田原不動産鑑定士に相談して見ろと紹介してくれた。代理人弁護士にその旨話したら、弁護士もそれならば行ってこいと云ったから、相談に来た。」
と言う。

　使用貸借とは、貸主が借主に無償で物を使用収益させる契約である。
　不動産の場合には、その「物」と言うのが、土地あるいは建物となる。

　本件の相談対象の「物」は、「土地」の使用貸借であった。

　土地の無償使用であるから、借主は使用目的に従って土地使用を行わなければならない。
　そうしない場合とか、第３者に使用収益させた場合には、契約は解除される。使用貸借の期間が来れば返さなければならない。

　使用貸借の場合には、期間の定められていない場合が多い。その場合でも、所定の目的に従って使用収益されたと貸主が判断すれば、返還請求出来る。

　使用貸借契約は、親子・親族間、それを擬制した代表取締役所有の土地と経営する会社の間で行われる場合がほとんどで、第３者との間で行われることは、余程のことでないかぎりない。この使用貸借契約の行われる実態というものは、使用貸借を考える上で大変重要である。
　
　本件の場合も親子間の使用貸借であった。
　親子間の使用貸借で、何故、問題が発生するのかというと、親の土地に使用貸借で長男或いは次男名儀で建物を建てていて、親が死んだ時に相続が発生する。その相続の時に子供、即ち兄弟の間で、相続財産の分配の有利、不利で争いになるのである。

　或いは、婿養子の建物名儀にしていて、その婿養子夫婦が離婚した時に、誰が入れ知恵するのか知らないが、土地使用貸借に価格が有るといって問題が生じるのである。

　土地を使用貸借で借りている建物の所有者は子供であるから、その建物の財産については問題がない。土地は親の名儀である。親の名儀の土地ではあるが、建物はその土地の上に建っているからには、たとえ土地使用貸借であっても、土地価格のいくばくかは権利があるのであるから、建物所有者に配分されても良いであろうと建物所有者側は考える。

　一方、土地所有者から見れば、ただで土地を使わしてやっているのに、権利価格が発生し、それも20％の価格になるとは何事かということになる。

　憤慨した人が持ってきた不動産鑑定書の使用貸借権の価格は、更地価格の20％の価格と鑑定されていた。

　その根拠は、公共事業の用地買収の使用貸借権に対する補償割合が、借地権価格の1/3を採用していることから、それを理由にして次のごとく求める。
　借地権価格割合を60％とし、
　　　　　　60％×1/3＝20％
と、評価土地の土地使用貸借権の価格を求めている。
　つまり、更地価格の20％が土地使用貸借権の価格という。

　本件が公共事業に買収されるというものであれば、その求め方、その算式の採用は妥当であろうが、本件土地は公共事業に買収されるものではない。民民の争いの解決を目的とする。公共事業とは全く状況、条件が異なっているのである。それらを一切考えずに公共事業の補償が採用しているから正しいんだと云わんばかりに、数値割合だけをもってくる考え方は、不動産鑑定として根本的に間違っているし、安易過ぎる。

　最高裁判所は、借地権の契約期間が終了した場合の建物買取請求に対して、「場所的環境」の概念を出して、借地権の消滅したにも関わらず土地所有権者に建物価格以外に土地の場所的環境としての対価を支払う事を命じた。

　この最高裁判決(注)には、農学博士の花嶋得二氏の「建物人格権」の考え方が反映されていると思われる。
　且つ、米田敬一氏の借地権価格を形成する３つの要因の理論が影響しているものと思われる。

　米田敬一氏は、その著書『不動産鑑定評価の実践』P268(港出版　昭和43年5月31日発行)で、借地権の価格構成内容を次のごとくと言う。

　　　　　　占有権的なものの対価　　　　　30％
　　　　　　場所的環境の対価　　　　　　　35％
　　　　　　場所的利益の対価　　　　　　　35％

　１年目　  120,000円×0.96154＝115,385円
　２年目　　120,000円×0.92456＝110,947円
　３年目　　120,000円×0.88900＝106,680円
　４年目　　120,000円×0.85480＝102,576円
　５年目　　120,000円×0.82193＝ 98,632円
　６年目　　120,000円×0.79031＝ 94,837円
　７年目　　120,000円×0.75992＝ 91,190円
　８年目　　120,000円×0.73069＝ 87,683円
　９年目　　120,000円×0.70259＝ 84,311円
　10年目　　120,000円×0.67556＝ 81,067円
　11年目　　120,000円×0.64958＝ 77,950円
　12年目　　120,000円×0.62460＝ 74,952円
　13年目　　120,000円×0.60057＝ 72,068円
　14年目　　120,000円×0.57748＝ 69,298円
　15年目　　120,000円×0.55548＝ 66,631円
　16年目　　120,000円×0.53391＝ 64,069円
　17年目　　120,000円×0.51337＝ 61,604円
　18年目　　120,000円×0.49363＝ 59,236円
　19年目　　120,000円×0.47464＝ 56,957円
　20年目　　120,000円×0.45639＝ 54,767円
   計                         1,630,840円

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