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2270) 銀座7・8丁目バー・クラブの賃料 9132円/u 2021年6月

 八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料を分析した事から、銀座の7丁目・8丁目のバー・クラブの賃料はどうであろうかと思い分析して見た。

 データは、募集中の2階以上の飲食店である。銀座7・8丁目で2階以上の飲食店と云えば、バー・クラブの飲食店になる。

 データは下記である。


所在 最寄駅 徒歩分 面積u 賃料 円/u 建築年 経年
1 銀座7-6 新橋 6 33.05 10900 1997 24
2 銀座7-6 銀座 5 36.54 10000 2000 21
3 銀座7-4 銀座 4 58.91 10600 2020 1
4 銀座7-2 銀座 5 132.23 6050 1958 63
5 銀座7-15 築地市場 2 302.27 5950 2004 17
6 銀座7-3 銀座 4 245.33 8320 2010 11
7 銀座8-2 新橋 2 52.00 5770 1962 59
8 銀座8-6 新橋 3 38.72 9100 1977 44
9 銀座8-5 新橋 4 47.93 9090 1984 37
10 銀座8-5 新橋 2 54.05 8470 1978 43
11 銀座8-5 新橋 3 45.61 10290 1971 50
12 銀座8-6 新橋 3 66.61 15100 2020 1
13 銀座8-3 新橋 2 124.63 9070 1970 51
平均     3.5 95.22 9132 1989 32


 13件のデータが得られた。平均は下記である。

        最寄駅徒歩分   3.5分
        面積              95.22u
                経年       32年
                賃料       9,132円/u


Y:  賃料 円/u X1; 駅徒歩分 X2:  面積 u  X3: 経年
として、重回帰分析すると、下記の関係式が求められた。

            Y=14235.37−165.98X1−18.38X2−85.59X3
                   重相関係数 0.825

 駅に近いことに越した事は無いが、銀座、新橋、有楽町に徒歩5分程度の地域内に銀座7丁目・8丁目はある事から駅接近は余り大きな要因では無い。

 面積の要因は賃料にマイナスの影響を与えている。面積が大きくなれば賃料単価は安くなる。八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料は規模大の事務所賃料の方が高い現象を示したが、バー・クラブの賃料は逆の現象を示した。

 八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料と銀座7・8丁目のバー・クラブの賃料の面積による賃料影響は、
     八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料   +9.38円/u
     銀座7・8丁目のバー・クラブの賃料 −18.38円/u
である。

 建物の経年は賃料に影響を与えている。事務所賃料よりも大きな影響を与えている。

 八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料と銀座7・8丁目のバー・クラブの賃料の建物経年1年による賃料単価減は、
     八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料 −14.08円/u・年
     銀座7・8丁目のバー・クラブの賃料 −85.59円/u・年
である。

 相当以前に社交ビルのオーナーから賃料の評価の依頼あった時、社交ビルのオーナーが、「田原さん、バー、クラブの社交ビルの建物の投下資本回収は15年だょ。30年や40年などとそんな悠長な長期など考えていないょ。」と話された事を思い出す。


  鑑定コラム2269)
「八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料の分析 (2021年6月)」

  鑑定コラム2312)「神田駅周辺の築25年の1階店舗賃料は新築建物賃料の80%である」
 

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