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2269) 八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料の分析　(2021年6月)

１．はじめに

　東京駅の西側は皇居のある側で丸の内の三菱村と呼ばれるビル街である。

　東側は八重洲口側で、八重洲・日本橋・京橋のビジネス街及び商業地である。

　丸の内のビル賃料は、鑑定コラム2252)でu当り11,934円、坪当り換算39,451円と分析し、鑑定コラム2266)で丸ビルの賃料は坪当り64,349円と述べた。

　東京駅を挟んで反対側にある八重洲口側の八重洲・日本橋。京橋の事務所賃料は、どれ程の水準にあるか分析して見る。

２．データ

　データは、ネットで募集中の賃料で分析する。建物の築年数の余り古いものは避け、2006年(築15年)以降に建築された事務所ビルの募集賃料とする。

　募集中のものはあるが、多くは賃料は「相談」という表示が多く、賃料を公開しているものは余り多く無い。

　そうした状況の中で、何とか8件のデータが得られた。ビル名はイニシャル名にする。

　8件のデータは下記である。


番号 所在 建物名 最寄駅 徒歩分 賃貸面積　u 賃料　円/u(共益込み) 建築年 :経年
1 日本橋2-10 Pビル 日本橋 1 277.75 9983 2021 1
2 日本橋2-16 Aビル 日本橋 2 65.81 7294 2019 2
3 京橋2-12 NEビル 宝町 1 75.43 8470 2014 7
4 京橋1-6 NSビル 京橋 3 128.66 7563 2015 6
5 京橋3-10 NKビル 宝町 1 100.23 8470 2007 14
6 京橋2-12 Cビル 宝町 2 50.74 7563 2015 6
7 京橋2-11 Kビル 宝町 1 65.46 7260 2009 12
8 八重洲1-4 Yビル 日本橋 2 51.17 8168 2012 9
  平均     1.6 102 8096 2014 7.1


3．関係式

　賃料は、最寄駅徒歩分、賃貸面積、経年の要因と相関関係が強い。

　上記３つの賃料要因と賃料を、

　
 　　　　　　Y: 　事務所賃料　円/u　1階は除く。
             X1:  最寄駅徒歩分
             X2:　賃貸面積 　円/u
             X3:　経年　2021年建築は1年とする。
として区分表示すれば、下記である。


番号 Y X1 X2 X3
  賃料　円/u 駅徒歩分 面積　u 経年
1 9983 1 277.75 1
2 7294 2 65.81 2
3 8470 1 75.43 7
4 7563 3 128.66 6
5 8470 1 100.23 14
6 7563 2 50.74 6
7 7260 1 65.46 12
8 7260 2 51.17 9


　XYを重回帰分析で分析し関係式を求めれば、下記である。


　　　Y＝7953.44−508.79X1＋9.38X2−14.08X3
             重相関係数0.938

　重相関係数は0.938であるから、上記式の信頼度は高いと判断される。

　上記式を説明すると、徒歩1分につき508.79円安くなる。

　賃貸面積は、1u増えるに連れて9.38円高くなる。小規模の事務所賃料より、中規模、大規模の事務所賃料の単価の方が高くなるということである。

　経年は、1年古くなると14.08円/u安くなる。

　上記式には東京駅への接近要因、日本橋大通り等の大通りに接面立地する立地要因は考慮されていない事から、それ等は別途考慮する必要がある。

４．分析例

　例えば、下記の条件の事務所ビルがあり、その賃料を求めるとする。

　「東京メトロ地下鉄銀座線「日本橋」駅より徒歩4分、８m道路沿の事務所ビル4階で面積120u、築10年の支払賃料を求める。」

　計算は下記である。
　　　Y＝7953.44−508.79×4＋9.38×120−14.08×10＝6903.08≒6900円/u
　事務所賃料は、u当り6,900円と求められる。

5．要因の評点化

@　要因の平均
　８つのデータの３つの平均は、下記である。
　　　　徒歩分　　1.6分
　　　　面積　　　102u
　　　　経年　　　7.1年

A　徒歩分の要因の評点化
　徒歩分を除いて、面積102u、経年7.1年の事務所ビルの賃料は、徒歩分の変化によってどの様な賃料になるか分析する。

　即ち、前記分析で求められた回帰式を利用して、面積は102u、経年は7.1年の数値を代入し、徒歩分の数値のみ1分から5分の数値を代入する。

　各分の賃料は下記である。1分の賃料を100として、各分の賃料を評点化する。

　 　下記である。
          徒歩       賃料円/u        評点


          1分  　　  8301.442         100
          2分  　　  7792.652          94
          3分  　　  7283.862          88
          4分  　　  6775.072          82
          5分  　　  6266.282          75

　徒歩5分の事務所賃料は、駅傍の徒歩1分の賃料よりも同一面積、同一経年であれば25%安くなる。

B　面積の要因の評点化
　面積を除いて、徒歩分1.6分、経年7.1年の事務所ビルの賃料は、面積の変化によってどの様な賃料になるか分析する。

　即ち、前記分析で求められた回帰式を利用して、徒歩分は1.6、経年は7.1年の数値を代入し、面積の数値のみ50uから300uの数値を代入する。

　各面積の賃料は下記である。100uの賃料を100として、各面積の賃料を評点化する。

　 　下記である。
          面積u     賃料円/u        評点


          50  　　   7508.408          94
          60   　　  7602.208          95
          70  　　   7696.008          96
          80   　　  7789.808          98
          90   　　  7883.608          99
         100         7977.408         100


         120         8165.008         102
         150         8446.408         106
         180         8727.808         109
         200         8915.408         112
         230         9196.808         115
         250         9384.408         118
         300         9853.408         124

　面積50uの事務所賃料は、100uの賃料よりも同一徒歩、同一経年であれば6%安くなる。300uの事務所賃料は、100uの賃料よりも同一徒歩、同一経年であれば24%高くなる。

　中規模、大規模の事務所賃料の方が、小規模事務所賃料にも高いと云うことがデータ分析で裏付けられた。

C　経年の要因の評点化
　経年を除いて、徒歩分1.6分、面積102uの事務所ビルの賃料は、経年の変化によってどの様な賃料になるか分析する。

　即ち、前記分析で求められた回帰式を利用して、徒歩分は1.6、面積は102uの数値を代入し、経年の数値のみ1年から20年の数値を代入する。

　各経年の賃料は下記である。経年10年の賃料を100として、各経年の賃料を評点化する。

　 　下記である。
          経年   　  賃料円/u        評点


          １  　　   8082.056         102
          2   　　   8067.976         101
          3  　 　   8053.896         101
          4    　　  8039.816         101
          5   　 　  8025.736         101
          6          8011.656         101
          7          7997.576         101
          8          7983.496         100
          9          7969.416         100
         10          7955.336         100


         11          7941.256         100
         12          7927.176         100
         13          7913. 096         99
         14          7899.016          99
         15          7884.936          99
         16          7870.856          99
         17          7856.776          99
         18          7842.696          99
         19          7828.616          98
         20          7814.536          98

　経年1年の事務所賃料は、経年10年の賃料よりも同一徒歩、同一面積であれば2%高くなる。築20年の事務所賃料は、築10年の賃料よりも同一徒歩、同一経年であれば2%安くなる。

　建物の経年が古くなればなるほど賃料は安くなるが、その割合は余り大きくない。

　賃料に与える要因で最も大きいのは、最寄駅に近いかどうかということである。

　なお、分析した賃料評点は全ての地域のビル賃料にあてはまるものではない。

　八重洲、日本橋、京橋地区には当てはまり、或いは類似的な地域には概ね当てはまるかもしれないが、地域性が異なる地域のビル賃料には当てはまらないことに留意する必要がある。


　　鑑定コラム2252)「丸の内地区のビル賃料はu当り11,934円(2021年3月)、過去最高」

　　鑑定コラム2266)「丸ビルの賃料は坪当り64,349円(2021年3月)」
　
　　鑑定コラム2270)「銀座7・8丁目バー・クラブの賃料　9132円/u　2021年6月」
　
　　鑑定コラム2312)「神田駅周辺の築25年の1階店舗賃料は新築建物賃料の80％である」
　

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