鑑定コラム

○鑑定コラム

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2312)　神田駅周辺の築25年の1階店舗賃料は新築建物賃料の80％である

１．はじめに

　東京都心の1階店舗の賃料はどの位しているか分析して見る。一部の地域の賃料である。

　JR山手線神田駅周辺の1階店舗賃料を分析して見た。

　賃貸事例は、不動産売買情報、不動産賃貸情報の提供会社であるアットホームの賃貸募集データによった。

　データの日にちは、2021年10月8日時点のものによる。

２．1階店舗の募集事例一覧

　神田駅徒歩3分以内の1階店舗の募集事例一覧は下記である。

所在神田駅徒歩分月額賃料万円消費税別万円賃貸面積㎡単価　円/㎡道路建築年経年

鍛冶町2-3 2 13.55 12.32 25.45 4841 一般 1968 53

鍛冶町1-6 2 44 40 82.65 4840 一般 1963 58

鍛冶町2-8 1 57.86 52.6 58.05 9061 一般 1975 46

鍛冶町2-9 3 169 153.64 169.52 9063 一般 2002 19

鍛冶町2-1 0.5 353.13 321.03 235.83 13613 駅前通り 1948 73

鍛冶町1-3 3 93.5 85 173.09 4911 一般 1983 38

鍛冶町1-5 2 99 90 99.17 9075 一般 1974 47

鍛冶町2-7 1 152.46 138.6 72.76 19049 大通り 1992 29

内神田2-15 3 71.74 65.22 109.81 5939 一般 1991 30

内神田3-19 0.5 88.66 80.6 85.95 9378 一般 1987 34

内神田3-18 0.5 163.68 148.8 140.13 10619 一般 1973 48

内神田3-2 3 24.2 22 41.32 5324 一般 1984 37

内神田3-10 3 44.62 40.56 58.33 6954 一般 1987 34

内神田3-2 3 45.7 41.55 49.07 8467 一般 2020 1

内神田3-4 2 61.35 55.77 90.05 6193 一般 1987 34

内神田2-15 3 71.73 65.21 109.81 5938 一般 1991 30

３．神田駅周辺の鍛冶町、内神田2、3丁目の1階店舗の平均賃料等

　上記データの平均は、下記である。

　　　　　　平均賃料　　　　　㎡当り　8,329円
            神田駅徒歩分      2分
　　　　　　平均面積　　　　　100㎡
　　　　　　平均経年　　　　　38年

　築73年の建物が、まだ現存して店舗として賃料募集している事に驚く。

４．回帰分析するためのデータ

　上記データを次のごとく分類する。

　㎡当り賃料をYとする。

　鍛冶町は神田駅の東側にあり、内神田2丁目、3丁目は神田駅の西側にある。

　駅の西と東では賃料に差があると思われる事から、町をX1とする。

　そしてX1を下記に分類する。

　　　　　　　鍛冶町　　1
　　　　　　　内神田　　2

　賃貸面積をX3とする。

　道路はX4とする、区分は下記とする。

　　　　　　　大通り　　1
　　　　　　　駅前通り　2
　　　　　　　一般道路　3

　経年はX5とする。
　
　上記データを、上記条件によって表示すると、下記である。

所在	単価　円/㎡	町	神田駅徒歩分	賃貸面積㎡	道路	経年
	Y	X1	X2	X3	X4	X5
鍛冶町2-3	4841	1	2	25.45	3	53
鍛冶町1-6	4840	1	2	82.65	3	58
鍛冶町2-8	9061	1	1	58.05	3	46
鍛冶町2-9	9063	1	3	169.52	3	19
鍛冶町2-1	13613	1	0.5	235.83	2	73
鍛冶町1-3	4911	1	3	173.09	3	38
鍛冶町1-5	9075	1	2	99.17	3	47
鍛冶町2-7	19049	1	1	72.76	1	29
内神田2-15	5939	2	3	109.81	3	30
内神田3-19	9378	2	0.5	85.95	3	34
内神田3-18	10619	2	0.5	140.13	3	48
内神田3-2	5324	2	3	41.32	3	37
内神田3-10	6954	2	3	58.33	3	34
内神田3-2	8467	2	3	49.07	3	1
内神田3-4	6193	2	2	90.05	3	34
内神田2-15	5938	2	3	109.81	3	30

　XYの間には、

          Y＝a＋X1+X2+X3+X4+X5

の関係式が成立するものとする。

５．重回帰式

　上記データを重回帰分析によって算式を求めると下記である。係数の小数点3位以下は切り捨てとする。

　　　Y＝28003.63－468.09X1－1918.11X2＋9.8X3－4469.53X4－91.31X5
                  重相関係数 0.960

　重相関係数は0.960であるから、算式の信頼度は高い。

６．重回帰式の説明

　上記求められた重回帰式を説明すると、次の通りである。

　内神田よりも鍛冶町の1階店舗賃料の方が㎡当り468円(小数点以下切りすて。以下同じ。)高い。

　神田駅より徒歩１分遠ざかるに連れて、1階店舗賃料は1918円/㎡安くなる。

　店舗面積が1㎡増えるに連れて、1階店舗の賃料は9円/㎡高くなる。但しこのことは云えるのはデータの数値から250㎡程度の店舗面積までである。

　日本橋・京橋・八重洲の事務所ビルでは、1㎡増えるに連れて、事務所の賃料は9円/㎡高くなっていた。鍛冶町、内神田の店舗の賃料と同じである。

　建物の経年が1年古くなるに連れて、1階店舗の賃料は91円/㎡安くなる。

　日本橋・京橋・八重洲の事務所ビルでは、1年古くなると事務所賃料は14円/㎡安くなっていた。店舗用途と事務所用途では建物の経年による賃料影響は大きく異なっているようである。

　銀座7・8丁目のバー・クラブの建物では、1年古くなると店舗賃料は85円/㎡安くなっていた。

７．神田駅徒歩分と1階店舗賃料の関係

　神田駅の東側の鍛冶町の1階店舗賃料と神田駅徒歩分の関係を見て見る。

　X2の徒歩分を除く条件は、下記とする。

　　　　　　X1 駅　　　　　1
            X2 徒歩分      変数
 　　　　　 X3 賃貸面積　　100(㎡)
            X4 道路        3
            X5 経年　　　　20(年)

　前記重回帰式に各Xの条件を上記として代入し、X2に1、2、3をそれぞれ代入してY値を求めると、下記である。(　)内は徒歩1分の賃料を100とした場合の評点である。

      (鍛冶町地区)


             徒歩分　　　　　賃料　円/㎡　　　　　評点　


　　　　　　　　1         　 11,362.84            100
　　　　　　　　2        　   9,444.73             83
                3             7,526.62             66

　神田駅より徒歩1分の違いによる店舗賃料の下落は激しい。1分ごとに17％ポイントの下落である。

　内神田2、3丁目地区もほぼ同じ傾向であり、鍛冶町より1％ポイント少ない値である。

　上記神田駅と徒歩分の評点関係をグラフにすると、下図である。

８．神田駅店舗建物経年と1階店舗賃料の関係

　X5の経年を除く条件は、下記とする。

　　　　　　X1 駅　　　　　1
            X2 徒歩分      2(分)
 　　　　　 X3 賃貸面積　　100(㎡)
            X4 道路        3
            X5 経年　　　　変数

　前記重回帰式に各Xの条件を上記として代入し、X5に経年の変数をそれぞれ代入してY値を求めると、下記である。(　)内は経年1年の賃料を100とした場合の評点である。

      (鍛冶町地区)



             経年　　　　　賃料　円/㎡　　　　評点　


　　　　　　　1            11,179.62          100
              5            10,814.36           97
             10            10,357.83           93
             15             9,901.28           89
             20             9,444.73           84
             25             8,988.18           80
             30             8,531.63           76
             35             8,075.08           72
             40             7,618.53           68
             45             7,161.98           64
             50             6,705.43           60

　内神田2、3丁目地区もほぼ同じ傾向である。築25年の評点は80であり、他の経年も鍛冶町より0～2％ポイント少ない値である。

　上記店舗建物経年と鍛冶町1階店舗賃料評点関係をグラフにすると、下図である。

　　鑑定コラム2269)「八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料の分析　(2021年6月)」

　　鑑定コラム2270)「銀座7・8丁目バー・クラブの賃料　9132円/㎡　2021年6月」

　　鑑定コラム2313)「上野アメ横JR高架下の店舗賃料は、㎡当り13,300円高い」

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所在	神田駅徒歩分	月額賃料万円	消費税別万円	賃貸面積㎡	単価　円/㎡	道路	建築年	経年
鍛冶町2-3	2	13.55	12.32	25.45	4841	一般	1968	53
鍛冶町1-6	2	44	40	82.65	4840	一般	1963	58
鍛冶町2-8	1	57.86	52.6	58.05	9061	一般	1975	46
鍛冶町2-9	3	169	153.64	169.52	9063	一般	2002	19
鍛冶町2-1	0.5	353.13	321.03	235.83	13613	駅前通り	1948	73
鍛冶町1-3	3	93.5	85	173.09	4911	一般	1983	38
鍛冶町1-5	2	99	90	99.17	9075	一般	1974	47
鍛冶町2-7	1	152.46	138.6	72.76	19049	大通り	1992	29
内神田2-15	3	71.74	65.22	109.81	5939	一般	1991	30
内神田3-19	0.5	88.66	80.6	85.95	9378	一般	1987	34
内神田3-18	0.5	163.68	148.8	140.13	10619	一般	1973	48
内神田3-2	3	24.2	22	41.32	5324	一般	1984	37
内神田3-10	3	44.62	40.56	58.33	6954	一般	1987	34
内神田3-2	3	45.7	41.55	49.07	8467	一般	2020	1
内神田3-4	2	61.35	55.77	90.05	6193	一般	1987	34
内神田2-15	3	71.73	65.21	109.81	5938	一般	1991	30

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2312) 神田駅周辺の築25年の1階店舗賃料は新築建物賃料の80％である

2312)　神田駅周辺の築25年の1階店舗賃料は新築建物賃料の80％である