2342) 元利均等年賦償還率の鑑定コラム2198が18位に入る 令和4年1月1日アクセス統計
令和3年(2021年)10月1日〜令和3年(2021年)12月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。
暫くコラムアクセス1位を外れていた「地代と公租公課倍率法」の鑑定コラム61)が、1位に戻って来た。
2位から10位は順序は異なるが、常連と云うべきコラムが位置を占めている。
11位に「関根正二「信仰の悲しみ」に50数年振りで会えた」の鑑定コラム1752)が入った。倉敷の大原美術館で50年振りの名画との遭遇のコラムである。
このコラムが20位以内に入ってくれたと云うことは、私に取って大変嬉しい。
18位に「年賦償還率＝利率＋償還基金率」の鑑定コラム2198)が入る。
これには驚いた。
読んでも全く面白みの無い数式の解の話である。
元利均等年賦償還率という銀行の借入金の返済や住宅ローンの計算に利用される基本算式は、分解すると利率＋償還基金率の算式であるというのを、私が試行錯誤して立証している過程を述べているだけの内容である。
この記事を書いた目論みは、不動産鑑定評価で建物の還元利回り若しくは期待利回りを、土地利回りを使用して求めている現在の鑑定業界が行っている求め方は間違っているであろうと云うことを云うために、恥ずかしながら自分の証明の悪戦苦闘の過程を記したのである。
現在の不動産鑑定評価では、基本利率を使用して建物の期待利回りを求めているが、その基本利率は実質的には土地還元利回りであり、土地還元利回りの元利均等年賦償還率が、土地とは性質の違う建物の還元利回りになるという考え方である。
例えば 土地還元利回り4％、建物価格1億円で経済的残存耐用年数を25年とすると建物の還元利回りは、利率4％、期間25年とした元利均等償還利率0.064、即ち6.4％と求めている。
求められた6.4％は、建物価格1億円の金額に相当する更地の土地を購入した場合の返済期間25年の元利均等償還率であり、土地購入費の返済として毎年640万円を25年間支払う利率であろう。
土地の還元利回り4.0％が、25年という返済期間の数値を使って元利均等償還率の算式に代入して求められる利率が、建物の還元利回りにどうしてなるのであろうか。
求められた6.4％は、土地利率4.0％の複利率であり、あくまでも土地に係わる利率である。
それが土地とは性質の異なる建物の還元利回りにどうしてなるのか。私にはさっぱり理解出来ない。
元利均等年賦償還率＝利率＋償還基金率
この算式は、使用している利率は同じである。利率は土地還元利回りであり、償還基金率を求める利率も同じ土地還元利回りである。
土地還元利回りの利率と土地還元利回りから求められた償還基金率を加算したものが、建物還元利回りになるとは不思議な化学(ばけがく)現象である。
この様な建物還元利回りの求め方は間違いであると私は云っているのである。
コラムアクセスが多かったと云うことは、私の考えに耳を傾けて下さった方が多くいたということか。
令和4年1月1日のアクセス統計一覧は下記である。
１位 鑑定コラム61)「地代と公租公課倍率法」 ２位 鑑定コラム820)「火野正平自転車のこころ旅」 ３位 鑑定コラム942) 「箱根の別荘地の売れ行きは悪いようだ(2012年夏)」 ４位 鑑定コラム703)「建付減価は建物解体費相当が限度では無いのか」 ５位 鑑定コラム946) 「ショッピングセンターのテナント賃料は坪当り16,400円」
６位 鑑定コラム1326)「借地権割合をどの様にして求めるのか」 ７位 鑑定コラム479)「ノーベル化学賞の下村脩の息子は映画化のモデルになった米の超有名なハッカー」 ８位 鑑定コラム533)「銀座中央通りの店舗家賃坪25万円」 ９位 鑑定コラム843)「日本の山奥の山林の平均価格はu当り43円」 10位 鑑定コラム906)「吉野家、家賃は光熱費の1.2倍」
11位 鑑定コラム1752)「関根正二「信仰の悲しみ」に50数年振りで会えた」 12位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」 13位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」 14位 鑑定コラム403)「水道管埋設工事費はどれ程かかるか」 15位 鑑定コラム40)「那須の別荘地」
16位 鑑定コラム271)「地先権」 17位 鑑定コラム174)「ゴルフ場の固定資産税は高すぎる」 18位 鑑定コラム2198)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」 19位 鑑定コラム1461)「少し不動産業がおかしいぞ」 20位 鑑定コラム74)「新潟鐵工所と会社更生法」