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新築分譲マンション価格の情報を調査・発表している株式会社不動産経済研究所(高橋幸男社長)の『首都圏新築マンション市場動向調査 2022年3月』(2022年4月18日発表)によると、東京23区新築分譲マンションの平均価格は、
総額 7947万円
u単価 129.5万円
である。
2022年1月からの価格推移を見ると、下記である。
総額 u単価
2022年1月 7484万円 120.4万円
2022年2月 9685万円 148.4万円
2022年3月 7947万円 129.5万円
2022年2月の価格を異常高と見るか否かで判断が異なるが、異常高の要因を含めて考えても、2022年2月が、東京23区の新築分譲マンション価格のピークでは無いかと、私には思われる。
新型コロナウイルス感染拡大があっても、東京23区の新築分譲マンション価格は上昇して来たが、ロシアのウクライナ侵攻の世界経済、日本経済に与える影響は大きく、原油高に伴う円安、物価高騰を考えると、マンション価格がそれ等の影響を受けることなく価格上昇し続けるとは考え難い。
土地価格は、既にピークをつけて下落している。
マンションの計画そして建築にかかる時間を考えると、土地価格のピークよりマンション価格のピークは遅れる。
一方、東京都の人口と23区新築分譲マンション価格の関係を、過去10年のデータで分析すると、人口増加と共に新築分譲マンション価格は上昇して来ている。
しかし、東京都の人口は、2022年11月迄1400万人台で増加推移して来たが、2022年12月1日の推定人口統計で、1400万人を切って、1399万人になった。
2022年3月1日では1397万人と1400万人から3万人減となった。
東京都人口は、今迄人口増の傾向にあったのが、一転、人口減になった。
これら要因を考えると、2022年2月が東京23区の新築分譲マンション価格のピークでは無かろうかと私には思われる。
株式会社不動産経済研究所が調査発表している過去の東京23区新築分譲マンションのu当り価格と、東京都の人口は下記である。人口は東京都発表数値である。
|
西暦
|
23区マンション価格万円/u
|
12月1日人口 万人
|
|
2012
|
80.1
|
1323
|
|
2013
|
86.5
|
1331
|
|
2014
|
87.3
|
1341
|
|
2015
|
98.7
|
1353
|
|
2016
|
100.5
|
1366
|
|
2017
|
108.3
|
1378
|
|
2018
|
113.7
|
1390
|
|
2019
|
112.3
|
1401
|
|
2020
|
125.1
|
1403
|
|
2021
|
128.2
|
1399
|
上記価格を縦軸にとり、横軸に人口をとって図示したのが、下記グラフである。
縦軸の23区新築分譲マンション価格をＹ、横軸東京都人口をＸとして、ＸＹの関係を求めると、
Ｙ＝−609.32＋0.521Ｘ
相関係数0.962
である。
上記関係式は、東京都の人口が1万人増えると、新築マンション価格はu当り0.521万円上がるということを示している。
これは覚えていて良い数値の様だ。「人口1万人増えると、マンション価格は0.5万円/u上がる」と云うことを。
鑑定コラム2397) 「2022年4月東京23区新築分譲マンション価格 前年同月比▲27.6％」
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