2387) 開発法１手法の晴海選手村土地価格鑑定を適法とした判決は不当である
１．はじめに
2021年12月23日東京オリンピック晴海選手村土地不当廉売事件の判決が、東京地方裁判所で出された。その判決は、都側の不動産鑑定書(以下「甲不動産鑑定書」と呼ぶ。)の開発法1つで求めた土地価格を適法としたが、この１つの開発法で土地価格を求めることが適法ということについて反論する。
２．開発法価格は比較考量価格である
不動産鑑定評価基準(以下「鑑定基準」と呼ぶ。)は、更地価格の求め方について、次の様に規程する。
「更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）。」(平成26年改正鑑定基準 国交省版P43)
要約すると、更地価格は、取引事例比較法の比準価格、収益還元法の収益価格、原価法の積算価格(再調達原価が把握出来る場合)の３つの価格を関連づけて求めょと鑑定基準は規程する。
当該評価地の面積が、標準規模と比較して大きい場合には、開発法の価格を比較考量として決定せょと規程する。
開発法価格は、比較考量の価格であり、比準価格、収益価格、積算価格があることが前提である。
開発法を比較考量価格としたことについては、『要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』P318(公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会監修 鑑定評価基準委員会 編著 2015年10月30日改題版第3回 住宅新報社)は、次のごとく記す。
「開発法によって求める価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われたときは、前記三手法によって求めた試算価格の有力な験証手段となり得ることから、比較考量すべきものとされた。」
つまり、開発法には分譲価格、建築工事費、諸経費、建設期間、投下資本利益率等想定条件が多く、それらが全て適正であったときは有力な験証手段になる価格という位置づけである。
各種の想定事項が全て適正であると云うことは、それぞれの想定事項が客観的に実証されて妥当性があると認められる数値でなければならない。客観的な実証証拠が無く、信頼性の無い主観的に決められている場合には、信用性の無い価格となる。そうした場合には、比較考量の価格になり得ない。
各種想定要因事項が適正であった時に、三手法を関連づけて価格の比較考量の価格になるものである。
開発法の価格は、比較考量の価格と云う価格位置にある価格である。
これに関して判決は、判決書P87で、開発法と3手法の関係について、下記のごとく判示する。
「不動産の鑑定評価に当たって着目すべき基本的な要素に応じて原価法，取引事例比較法及び収益還元法の三つを不動産鑑定評価の基本的な手法として位置付けた上で，開発法を，これらの考え方を組み合わせた応用的手法として位置付けているものと解される。そして，鑑定評価基準は，開発法を適用すべき場合を当該土地（更地）の面積が広大である場合等に限定する一方，これを適用すべき場合には，他の手法による試算価格との比較考量に当たって，他の手法による試算価格よりも劣位に扱うべきものとはしていない。」
判決は、開発法を３つの価格より「劣位に扱うべきもの」では無いと判示するが、３つの価格と同等の重要度、信頼度を持ち得ない開発法の価格を３つの価格と同等に扱うことは出来ない。
同等の重要度、信頼度を開発法が持っているのであれば、鑑定基準は開発法を比較考量の価格扱いをしない。4つ目の価格として列記する。
4つ目の価格として列記せず、比較考量の価格扱いしていることが、劣位の価格として見ている証拠である。判決の開発法を「劣位に扱うべきもの」では無いと云う判示は間違っている。
３．鑑定基準は開発法単独で求めた価格を更地価格とは認めていない
前記した通り鑑定基準は、更地価格は、取引事例比較法の比準価格、収益還元法の収益価格、原価法の積算価格(再調達原価が把握出来る場合)の３つの価格を関連づけて求めょと規程する。
比準価格一つで求めて良いとも云っていない。収益価格一つで求めて良いとも云っていない。積算価格一つで求めて良いとも云っていない。
３つの価格を関連づけて求めょと云っている。
このことは何を意味するのかと云えば、一つの価格では、適正である価格と云うことを担保するものが無くて適正と云うことが出来ないことから、複数の手法の価格を求め、それ等価格が互いに担保することによって適正な価格と云えることを意味するのである。
開発法の価格は、３つの価格の価格位置に対して、比較考量の価格と云う価格位置にある価格である。３つの価格に比して、重要度、信頼度は低い価格である。
３つの価格と同等の価格では無い。
甲鑑定書は、13.39haの土地の更地価格を、開発法１つの手法で求めているが、鑑定基準は、開発法単独で、更地価格を求めて良いとは、どこにも書いていない。
３つの価格ですら単独で更地価格を求めることを許していない鑑定基準である。
比準価格で求めたとしても、その比準価格の適正を担保するために収益価格、或いは再調達原価が把握出来る場合には積算価格を求めることを鑑定基準は要求している。
開発法の価格が、各種想定事項が適正であったとしても、その価格を担保する比準価格或いは収益価格、積算価格のいずれか一つの価格が必要である。
東京都側の甲不動産鑑定書は、開発法の価格のみで求めているだけで、その価格が適正であることを担保するべき比準価格、収益価格、積算価格のいずれも求めていない。
開発法の価格のみの土地鑑定評価は鑑定基準違反である。それを適法と認める一審判決が合法であるという根拠は無い。
４．5-3街区、5-7街区の開発法は間違っている
5-3街区、5-7街区の開発法は、収益還元法で収益価格を求め、その収益価格を分譲価格のごとくのベース価格と見なして、開発法を行っている。その様な開発法は無い。
収益還元法で安い価格にしておいて、それを開発法のベース価格にして開発法で建物工事費等を差引し、期間割引きすれば、求められる価格は甚だ安くなる。理に合わない無茶苦茶な土地価格の求め方である。
求められる土地価格は意味不明の価格であるが、不動産鑑定会社は、それを開発法価格と云っており、判決も開発法価格と呼び、尚かつ「査定内容に不合理な点はうかがわれない」と判示する。
鑑定基準は、収益価格を分譲価格とみなして開発法を行って良いとは規定していない。開発法のベース価格は、「分譲価格」である。
このことについては、鑑定コラム2145）「収益還元法価格は開発法のベース価格にはならない」で記した。
5-3街区、5-7街区の土地価格は、鑑定評価で求められた価格では無く、意味不明の価格である。鑑定基準違反も甚だしい価格である。
そうした5-3街区、5-7街区の土地価格を、「査定内容に不合理な点はうかがわれない」と云って適正合法とする判決はどうかしている。
5-3街区については、固定資産税のことについて、裁判官はおかしな判示反論をしていることから、稿を改めて論述したい。
５．判決は３つの価格を求めることが出来ないと云う虚構
@ 選手村要因
判決は、判決書P81で、次のごとく記す。
「本件価格等調査においては，委託者である東京都から，@都が提示する開発計画に基づき本件土地の造成工事が 完了し，道路等の公共インフラ設備が整備されていること，A特定建築者が本件施設建築物を建設，取得すること，B所定の開発スケジュールに従って開発が行われること，C本件施設建築物が所定の用途に用いられること，D特定建築者が大会期間中所定の賃料収入を取得すること等を前提として価格等調査を行う旨の条件が付されていたものである。」
上記条件が選手村要因である。
この選手村要因について、判決はP82で次のごとく判示する。
「選手村要因が存在することを前提とし，同要因の価格への影響を考慮して判断すべきであるところ，上記の条件は，まさに，選手村要因を考慮した本件土地の経済価値を評価するために付 されたものということができる。そうすると，本件価格等調査において上記の条件が付されていることは，本件再開発事業において施行者たる東京都が特定建築者に本件土地を譲渡するに当たって予定価格を決定する際の参考にするという本件調査委託契約の目的に沿うものといえ，本件価格等調査は，上記の観点から本件土地の価格を査定するための合理的な条件が付されているものといえる。」
A 開発法は適切であるという判決内容
判決は、開発法による土地価格の求め方が適切であることについて、判決書P85〜86で次のごとく判示する。
「イ 開発法のみを用いたことの相当性について
もっとも，上記の例外的な場合として鑑定評価基準に則らない価格等調査を行うときであっても，当該価格等調査における依頼の目的等に応じた合理的な方法で対象不動産の価格を求めるべきであり（関係法令等(5)イ参照），鑑定評価基準に定める価格評価の手法である取引事例比較法又は収益還元法のいずれかを用いることができない場合であっても，同基準に定めるその余の手法を用いることができるのであれば，可能な限りそれらを用いて対象不動産の価格を求めるべきである。
本件価格等調査においては，開発法のみを用いて本件土地の価格を査定している（前記(2)イ。ただし，５−３街区及び５−７街区については，開発法を適用するに際して必要となるこれら各土地及び同土地上の建物から成る複合不動産の販売価格を査定する際に収益還元法を用いている。）ことから，このような価格評価の手法の選択が合理的なものであったといえるかが問題となる。
開発法は，鑑定評価基準において，更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等における価格評価の手法として定められているものであり，一体利用をすることが合理的と認められるときは，価格時点において当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し，販売総額から通常の建物建築費相当額及び付帯費用を控除して対象不動産の価格を求めるものとされており（関係法令等(3)イ），このような評価の手法は，それ自体，合理的な手法であるといえる。
本件土地は，その総面積が１３万u余りにも及ぶ広大な土地であり，街区別にみても最も面積の小さい５−７街区ですらその面積が１万１３５５uにも及んでいるものである（前提事実(2)ア，別紙２）から，鑑定評価基準上も，開発法の適用が想定される規模のものであるということができる。
また，前記ア，のとおり，本件価格等調査においては，本件土地上に本件施設建築物を建築すること等の条件を前提として評価する必要があるところ，このような条件下における評価を最も的確に行うことができる手法は，開発期間を含め，土地上に建築される建築物に係る諸事情についても考慮することができる開発法であるということができる。
以上に鑑みると，本件価格等調査において，選手村要因を考慮した本件土地の価格を査定するに当たり，開発法を採用したことが不合理であるということはできず，同価格等調査における開発法の具体的な適用方法が，選手村要因を反映したものであること（本件土地上に建築することを想定する建物やその用途が最有効使用を前提とするものではなく，開発スケジュール等もあらかじめ定められていること等）を除き，鑑定評価基準及び鑑定評価基準留意事項の定める手法（関係法令等(3)イ ，(4)ウ）と異なるものであるとも認められない（なお，後記エ参照）。
また，後記ｂのとおり，本件価格等調査において，取引事例比較法，収益還元法又は原価法を採用することができたとも認められない以上，本件価格等調査において開発法以外の手法を採用しなかったことが不合理であるということはできない。」
B 取引事例比較法不採用の判示
判決書は、P87〜88で取引事例比較法の採用が出来ないことについて、下記のごとく判示する。
「取引事例比較法については，鑑定評価基準において，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効であるとされているところ（関係法令等(3)イ），本件土地の近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において，本件譲渡契約と同様の不動産の取引，すなわち，前記アのような条件が付された取引がされていると認めるに足りる証拠はない。
原告らは，東京都内における広大地の取引事例の収集は可能である旨主張するが，前記ア(ウ)のとおり，同(イ) の条件（すなわち選手村要因を考慮すること）は本件価格等調査において本件土地の価格を査定するための合理的な条件であるところ，選手村要因は極めて特殊かつ個別性の強いものであるから，これに類する要因が存在する取引事例を収集することが困難であることはもちろん，原告らが主張するような他の広大地（選手村要因ないしこれに類する要因が存しないもの）の取引事例との比較から選手村要因を考慮した本件土地の価格を査定するための的確な事情補正を行うことも困難である。」
C 収益還元法不採用の判示
判決書は、P88で収益還元法の採用が出来ないことについて、下記のごとく判示する。
「また，収益還元法については，一般に，対象不動産が更地である場合については土地残余法を適用することが可能であるが，この手法は，当該更地に賃貸用建物等が建築されることを想定し，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるものである（関係法令等(3)イ，(4)イ）のに対し，本件土地については，選手村要因を考慮した場合，５−３街区及び５−７街区以外の街区に建築される本件施設建築物は分譲するものとされており，土地残余法を適用する前提を欠くこととなる。
そして，本件土地を一括して譲渡することを前提とする選手村要因（前提事実(3)キ）を考慮した本件土地の価格を査定するに当たり，本件土地の一部のみについて開発法に加えて収益還元法を用いることが相当であったともいえないから，本件価格等調査において開発法とは別に収益還元法を用いなかったことが不合理であるとはいえない。」
D 原価法不採用の判示
判決書は、P89で原価法の採用が出来ないことについて、下記のごとく判示する。
「さらに，原価法は，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法であるところ（関係法令等(3)イ），本件土地について再調達原価を適切に求めることができると認めるに足りる証拠はない（原告Ｅは，本件土地について原価法を適用することができる旨供述するが〔原告Ｅ１９頁〕，同原告の供述においても，本件土地の素地の値段は分からないというのである〔原告Ｅ同頁〕し，また，本件各Ｅ鑑定のいずれについても原価法を採用しておらず，再調達原価の把握を適切に行い得る根拠が示されていない。）。」
E ３つの手法の不採用の判示
判決書は、P89で３つの手法の採用が出来ないことについて、下記のごとく判示する。
「以上のとおり，選手村要因を考慮した本件土地の価格を求めるに当たり，取引事例比較法，収益還元法又は原価法のいずれかを適用することができたとは認められないから，本件価格等調査がこれらの手法のいずれかを適用することなく，開発法のみを用いて本件土地の価格を査定したことが不合理であるということはできず，この点についての原告らの主張は採用することができない。」
次章より、上記判決の開発法の間違い及び３つの手法が採用出来ないという判決への反論を試みる。
６．選手村要因は土地価格に影響を与えない
@ 判決の主張
判決は、選手村要因を５項目挙げているが、@は5画地の道路等のインフラは東京都が整備することであるから、選手村要因はAからDまでの項目の内容である。
このAからDまでの「選手村要因が存在することを前提とし，同要因の価格への影響を考慮して判断すべきである」と判決は主張し、その選手村要因は「合理的な条件」であるから、選手村要因を考慮した土地価格が、本件土地の経済価値を反映する土地価格であると主張する。
A 土地及び建物の価格形成の実態
イ、土地価格、建物価格は別々で求められる
土地及び建物の価格形成は、土地価格と建物価格とは別々の要因で形成されるのが現実の実態である。土地価格は土地価格として求められる。建物価格は建物価格として求められる。
土地価格は、上の建物価格に影響を受けずに形成される。
建物及びその敷地の価格は、別々に求められた土地価格、建物価格が加算されて、
土地価格＋建物価格で把握される。
イ、地積・間口・奥行・形状等
ロ、方位・高低・角地・その他接面街路との関係
個別的要因の中に、当該土地上の建物の状況によって土地価格が増減するという要因修正は無い。
a. 中央-6
所在 佃3-3-9(住居表示、以下同じ)
面積 717u
地価公示価格 u当り2,010千円(令和2年1月1日 以下同じ)
開発法価格 u当り2,060千円
最寄駅 月島 120m
用途地域 商業地域 容積率600％
b. 中央-8
所在 日本橋浜町3-28-2
面積 727u
地価公示価格 u当り1,240千円
開発法価格 u当り1,240千円
最寄駅 浜町 480m
用途地域 商業地域 容積率500％
c. 中央-9
所在 日本橋中州2-3
面積 880u
地価公示価格 u当り1.260千円
開発法価格 u当り1,260千円
最寄駅 水天宮 370m
用途地域 商業地域 容積率500％
d. 中央-10
所在 晴海5-1-9
面積 4,158u
地価公示価格 u当り1,060千円
開発法価格 u当り1,060千円
最寄駅 勝どき900m
用途地域 商業地域 容積率500％
地価公示価格と開発法価格の価格差は殆どない。開発法を適正な求め方で行えば、適正な土地価格を求めることが出来る。2,010千円×717u＝1,441,170千円である。
1,441,170千円＋1,926,260千円＝3,367,430千円
である。1,100千円×3,987.00u＝4,385,700千円である。
分譲総額
────────
土地建物価格
の割合は、
4,385,700千円
───────── ＝ 1.3023 ≒ 1.30
3,367,430千円
1.30である。
分譲総額
────────
土地価格
の割合は、
4,385,700千円
───────── ＝ 3.043 ≒ 3.04
1,441,170千円
3.04である。建物建築原価×142％＝建物の譲渡価額相当額」新築分譲マンションの建物価格は建物原価の42％増までしか認めないという通達で、いわゆる「42％通達」と言われているものである。
土地価格＋建築工事費×1.42＝分譲総額この価格が42％価格である。
分譲価格
────────────────
土地価格＋建築工事費×1.42
の割合は、
4,385,700千円
──────────────────── ＝ 1.0501 ≒ 1.05
1,441,170千円＋1,926,260千円×1.42
1.05である。| 公示番号 | 中央−６ | 中央−８ | 中央−９ | 中央−１０ | 平均 |
| 公示価格 千円/u | 2010 | 1240 | 1260 | 1060 | |
| 開発法価格 千円/u | 2060 | 1240 | 1260 | 1030 | |
| 土地面積 u | 717 | 727 | 880 | 4158 | |
| 土地総額 千円 | 1441170 | 901480 | 1108800 | 4407480 | |
| 延べ建築面積 u | 5369 | 4225 | 4400 | 23471 | |
| 構造 | RC造 | RC造 | RC造 | RC造 | |
| 階層 | 10F | 11F | 11F | 20F | |
| 建築工事費 千円 | 1926260 | 1538005 | 1990351 | 8461266 | |
| 土地建物価格 千円 | 3367430 | 2439485 | 3099151 | 12868746 | |
| 分譲面積 u | 3987 | 3574 | 4239 | 17377 | |
| 分譲単価 千円/u | 1100 | 915 | 1000 | 998 | 1003.25 |
| 分譲総額 千円 | 4385700 | 3270027 | 4238600 | 17341886 | |
| 分譲総額/土地建物価格 | 1.30 | 1.34 | 1.37 | 1.35 | 1.34 |
| 分譲総額/土地価格 | 3.04 | 3.63 | 3.82 | 3.93 | 3.61 |
| 期間 ヶ月 | 27 | 29 | 31 | 42 | 32.25 |
| 投下資本収益率 ％ | 11 | 13 | 13 | 11 | 12 |
| 42%通達価格 千円 | 4176459 | 3085447 | 3935098 | 16422478 | |
| 分譲価格/42％通達価格 | 1.05 | 1.06 | 1.08 | 1.06 | 1.06 |
分譲総額/土地建物価格 の割合 1.34
分譲総額/土地価格 の割合 3.61
分譲総額/42％通達価格 の割合 1.06
この割合が、開発法が適正に求められているかどうかを分析する指標である。
建築工事費 37,623,462千円
分譲総額 44,200,000千円
分譲総額
──────────── ＝ 1.34
土地価格＋建築工事費
である。 変型すると、下記である。分譲総額＝1.34×(土地価格＋建築工事費)土地価格をＸとして、建築工事費、分譲総額の数値を算式に代入すると、
分譲総額−1.34×建築工事費 土地価格 ＝ ─────────────── 1.34
44,200,000−1.34×37,623,462
Ｘ ＝ ─────────────────
1.34
＝ -4,638,387千円
分譲総額
──────────── ＝ 3.61
土地価格
である。 変型すると、下記である。分譲総額＝3.61×土地価格土地価格をＸとして、分譲総額の数値を算式に代入すると、
分譲総額 土地価格 ＝ ─────────────── 3.61
44,200,000
Ｘ ＝ ─────────────────
3.61
＝ 12,243,767千円
分譲総額
────────────── ＝ 1.06
土地価格＋建築工事費×1.42
である。 変型すると、下記である。分譲総額＝1.06×(土地価格＋建築工事費×1.42)土地価格をＸとして、建築工事費、分譲総額の数値を算式に代入すると、
分譲総額−1.06×建築工事費×1.42 土地価格 ＝────────────────── 1.06
44,200,000−1.060×37,623,462×1.42
Ｘ ＝ ────────────────────
1.06
＝ -11,727,203千円
マイナスの土地価格が求められた。マイナスの土地価格など無い。地価公示価格の開発法では、公示価格に近い開発法の価格が求められている。
建築工事費 38,197,904千円
分譲総額 51,763,386千円
a. 分譲総額/土地建物価格 の割合による土地価格 431,489千円
b. 分譲総額/土地価格 の割合による土地価格 14,338,880千円
c. 分譲総額/42％価格 の割合による土地価格 -5,407,641千円
マイナスの土地価格が求められた。分譲価格が安すぎ、建築工事費が高すぎる。
建築工事費 84,226,995千円
分譲総額 111,267,233千円
a. 分譲総額/土地建物価格 の割合による土地価格 -1,191.746千円
b. 分譲総額/土地価格 の割合による土地価格 30,821,948千円
c. 分譲総額/42％価格 の割合による土地価格 -14,633,245千円
マイナイの土地価格が求められた。分譲価格が安すぎ、建築工事費が高すぎる。
建築工事費 79,719,481千円
分譲総額 104,990,000千円
a. 分譲総額/土地建物価格 の割合による土地価格 -1,368,735千円
b. 分譲総額/土地価格 の割合による土地価格 29,083,107千円
c. 分譲総額/42％価格 の割合による土地価格 -14,154,493千円
マイナスの土地価格が求められた。分譲価格が安すぎ、建築工事費が高すぎる。
建築工事費 4,012,000千円
分譲総額 5,860,000千円
a. 分譲総額/土地建物価格 の割合による土地価格 361,134千円
b. 分譲総額/土地価格 の割合による土地価格 1,623,269千円
c. 分譲総額/42％価格 の割合による土地価格 -168,738千円
マイナスの土地価格が求められた。分譲価格が安すぎ、建築工事費が高すぎる。
a. 分譲総額/土地建物価格 の割合による土地価格 4,480,440千円
b. 分譲総額/土地価格 の割合による土地価格 4,803,8476千円
c. 分譲総額/42％価格 の割合による土地価格 4,345,272千円
平均 4,543,186千円
中央-10の開発法価格の土地価格は、4,282,740千円であるから、若干の誤差があるが、それは平均値によって決定された指標値によってもたらされたものである。マイナスの価格になると云うことになっていない。
イ、選手村要因に類似する要因が付着する取引事例を収集することは困難
ロ、広大地の取引事例から選手村要因を的確に事情補正することが困難
イ、建築物は分譲するものとされており，土地残余法を適用する前提を欠くこととなる。
ロ、土地の一部のみについて開発法に加えて収益還元法を用いることが相当であったともいえない。
イ、再調達原価を適切に求めることができると認めるに足りる証拠はない。
ロ、原告側の鑑定も原価法を採用していない。
319億円＋188億円＝507億円
と回答している。
比準価格−収益価格＝選手村要因
と考えられ、比準価格、収益価格、積算価格の３つの試算価格を求めた上、価格の調整と決定の最後の段階で、収益価格が選手村の要因を最も反映している価格と判断されるとして、鑑定評価額に収益価格を採用すれば良い。事業売上高−建設工事費等＝開発法土地価格の簡略した算式になる。
開発法土地価格＝事業売上高−建設工事費等
となる。
592,386円÷0.5＝1,184,772円≒118万円/u
118万円/uである。