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2422) 平澤春樹氏の「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」のコラム紹介

 元日本不動産鑑定士協会連合会副会長であり、株式会社都市開発研究所の代表者である不動産鑑定士の平澤春樹氏が、氏の主宰するメルマガ『APPRAISAL OPINION』に、私がホームページの鑑定コラムに発表した「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」(鑑定コラム2419)の紹介文を載せて、私の論文を紹介して下さった。

 平澤氏のメルマガ『APPRAISAL OPINION』は、氏の交遊する全ての人に送信されていると聞く。

 氏の交遊は広く、不動産業、不動産鑑定業界は当然として、政界、学界(資産政策学会)、官界、実業界、マスコミ業界等びっくりする程の人のつながりを持つ。映画監督、俳優にも知り合いがいる。

 氏のメルマガ『APPRAISAL OPINION』に取り上げられることは、それ等の人々にも情報が伝わるということである。少し怖く感じるほどである。

 平澤氏の了解を得て、『APPRAISAL OPINION』の紹介文を下記に転載する。

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不動産鑑定士 平澤 春樹  APPRAISAL OPINION


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 不動産鑑定界や、周辺分野における情報をスピーディーにお届けすることによって、 今、何が起こっているのかを確認し、今後、中長期的に不動産鑑定界はどの様な方 向にゆくべきかについて、皆で英知を集めて考えていくために鑑定オピニオンメルマガを開設いたしました。

 もとより個人的に収集した情報を個人の責任において発信するものであり、1人の 不動産鑑定士として私の意見を発信していきたいと思っています。
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新規賃料は積算賃料の0.805〜1.110の水準

 不動産鑑定の世界では、不動産の価格については、地価公示価格や相続税路線価があり、不動産鑑定士でなくても価格の水準を認識することは比較的容易です。

 賃料鑑定では、新規賃料事例は必ずしも新築新規賃貸事例とは限りませんので、評価対象不動産と近似する賃貸事例を採用することが必要です。

 しかしながら、不動産鑑定に合わせて新規賃料が設定されている訳ではありませんので、適切な賃貸事例を収集採用することが極めて困難な状況があります。

 この様な状況もあってか、賃料鑑定について、鑑定当事者間において大差が出ることがしばしばあります。鑑定当事者の知識、経験、情報信頼度によって開差が出るのはむしろ自然のことと思われますが、時として常識では考えられない様な賃料鑑定が何の反省もなしに横行するような時代状況となると、鑑定制度そのものに対する社会的信用を失い、結果的に裁判所からも信頼を失う結果になるのではないかと危惧しています。

 価格についても、賃料についても、判断の根拠となった具体的な数値を明示すべきと思いますが、都合が悪くなるとなんでも鑑定士の判断であるとの主張が横行し、不動産鑑定士であれば何でも判断できる如き風潮は困ったものです。

 その大きな要因は、不動産鑑定界には鑑定に必要な定量的なデータがほとんどないことです。

 不動産鑑定の専門家集団である不動産鑑定士協会連合会もその政治団体である不動産鑑定士政治連盟もその様な基本的な制度要求も政策要求もしてこなかった経過があります。

 この様な鑑定界の混沌とした状況の中にあって、標題に上げた「新規賃料は積算賃料の0.805〜1.110の範囲にある。」との調査分析は、東京地裁・東京高裁の判決を実証的に分析した結果であり、三手法によって求めた価格、賃料は、理論的には一致するとの大原則によれば新規賃料を求める場合の定量的メルクマールとなるものであり、賃料鑑定依頼があった場合、求めた新規賃料を自己再検証する場合にも有効な実証分析見分であると思われます。

 不動産鑑定のおりにふれて、コツコツと実証的、定量化の研究を続ける、桐蔭横浜大学法学部客員教授である田原拓治不動産鑑定士には、本当に頭が下がる思いです。

 興味のある方は、田原都市鑑定(株)のホームページwww.tahara-kantei.com 鑑定コラム2419「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」をご覧ください。



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   APPRAISAL OPINION は、配信をご希望された方及び、名刺交換を
   させていただいた方に配信させていただいております。
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株式会社 都市開発研究所
 160-0022 東京都新宿区新宿1-12-12 オスカカテリーナ5F
 TEL.03-3341-6935 FAX.03-3350-0654
 不動産鑑定士 平澤 春樹(*****@****.jp)

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  鑑定コラム2419)
「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」


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