2427) 『継続地代の実態調べ 令和3年版』日税不動産鑑定士会編・発行
2022年7月22日、東京の新型コロナウイルス感染者が34,995人と過去最高になった日に、よりによって港区虎ノ門にある東京都不動産鑑定士協会に、書籍を買いに行った。感染者が過去最高になったと云うことは、自宅に帰ってから知ったことである。
そんな日に何故出かけたかと云うと、税理士で不動産鑑定士である人々が作っている日税不動産鑑定士会」(会長 下崎寛氏)という団体が、3年毎に東京23区の地代を調査して発行している『継続地代の実態調べ 令和3年版』という書籍を、東京都不動産鑑定士協会が受託販売していると聞いたので、その書籍を購入するために、地下鉄東京メトロ日比谷線の神谷町駅から徒歩2〜3分程度にある日本生命ビルに入っている東京士会に行ったのである。
もう一つ、知り合いの不動産鑑定事務所が持っている日本不動産鑑定士協会連合会が発行販売していた不動産鑑定士試験合格者の実務修習・指導要領テキストの過去年のテキストを見せてもらい、必要とする頁をコピーする目的もあった。
日税不動産鑑定士会の『継続地代の実態調べ 令和3年版』によれば、23区住宅地の地代の平均は坪当り1,190円であった。
土地価格に対する地代利回り(平均的活用利子率と呼んでいる)は、住宅地で0.67%であった。但し土地価格は、当該借地の前面道路の路線価を0.8で割り返した土地価格である。
公租公課に対する地代の割合、即ち一般的には公租公課倍率と呼ばれるものであるが、23区住宅地の平均倍率は4.32倍であった。ひと頃は、住宅地の公租公課は3倍と云われていたが、4倍の地代の時代になった様である。
内容の紹介は、著作権の関係もあり、この程度で。
日税不動産鑑定士会の『継続地代の実態調べ』の地代調査書籍は、都内の地代の鑑定評価する時には、無くてはならない書籍である。
私は初版発行以来、全版購入し、所持している。
東京会で書籍購入した後、地下鉄新宿御苑前駅近くにある知人の不動産鑑定事務所に立ち寄り、知人が所有している古い士協会連合会発行の古い実務修習・指導要領テキストを見せてもらい、必要部分をコピーしてもらった。
コピー終了後、友から、
「一杯行くか。」
という声がかかり、二の返事でOKし、いつも行く新宿駅近くの寿司屋のカウンターに座った。
昨年(2021年)11月に亡くなった共通の友の49日の法要以来の一献である。
亡くなった友と３人で良く飲み食いした寿司店である。
私が、刺身に醤油をたっぷり付けて食していると、
「田原さん。そんなに醤油を付けていると、血圧に悪いょ。田原さんは高血圧症だから。」
と、亡くなった友は忠告してくれる江戸っ子だった。
昨年11月に亡くなった友は、小田急不動産に長く勤めた不動産鑑定士であり、不動産鑑定士の三次試験の試験官を勤めたとも聞く。
法政大学出身の不動産鑑定士が作っている「不動産鑑定士橙法会」の副会長も、かってしていたと聞く。
その友が、2003年11月頃、私の配信していたメルマガの記事「借地貸ビルと所有地貸ビルで賃料に差があるのか」 (2003年11月28日発表の鑑定コラム133）「借地貸ビルと所有地貸ビルで賃料に差があるのか」と同じ内容)を読んだ時、直感的に「これが３次試験に出題されたら」と杞憂したと、その時、感想を語ってくれたことを思い出す。
一緒に鑑定の仕事をしたこともあった。
世田谷の多摩川に近いマンションの評価で、著名な建築家の黒川紀章氏設計のマンションであり、黒川紀章氏設計というネームバリューをマンション価格にどこまで折り込むかで議論したことを覚えている。不動産の仲介を長くやっており、価格の市場性の判断は確かで、不動産業の分からない事は電話で多くのことを教えてもらった。
その友の名前は、相川栄徳という。
江戸時代から続く寺に生まれ育ったというから、生粋の江戸っ子である。情の厚い良き男であった。
鑑定コラム1270) 「地価の変動と地代の変動は比例していない
」
鑑定コラム137)「平成15年不動産鑑定士3次試験問題」
鑑定コラム133)「借地貸ビルと所有地貸ビルで賃料に差があるのか」
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