2661) 著書『考論 不動産鑑定評価』P311の算式のプリントミスのお詫び
著書『考論 不動産鑑定評価』P311(プログレス)の算式F式に大きなプリントミスがあり、算式になっていない。正式な算式は下記である。
年間賃料総収入−年間賃料総収入×必要諸経費率
還元利回り ＝───────────────────────
土地価格＋建物価格
年間賃料総収入 年間賃料総収入 必要諸経費率×（土地価格＋建物価格）
＝─────── − ──────── × ──────────────
土地価格＋建物価格 土地価格＋建物価格 土地価格＋建物価格
・・・F式
還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率)上記算式は、どの様にして算出されるのか。その証明を行う。
年間賃料総収入
標準粗利回り＝──────────── ・・・@式
土地価格＋建物価格
必要諸経費
必要諸経費率＝───────── ・・・A式
年間賃料総収入
年間賃料総収入−必要諸経費＝純収益 ・・・B式
純収益
還元利回り ＝ ────────── ・・・C式
土地価格＋建物価格
年間賃料総収入−必要諸経費
還元利回り ────────────── ・・・D式
土地価格＋建物価格
A式を変型する。
年間賃料総収入−年間賃料総収入×必要諸経費率
還元利回り ＝───────────────────────
土地価格＋建物価格
年間賃料総収入 年間賃料総収入 必要諸経費率×（土地価格＋建物価格）
＝─────── − ──────── × ──────────────
土地価格＋建物価格 土地価格＋建物価格 土地価格＋建物価格
・・・F式
年間賃料総収入
─────────
土地価格＋建物価格
は、標準粗利回りであることから、F式は、
還元利回り＝標準粗利回り−標準粗利回り×必要諸経費率 ・・・G式
となる。
還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率) ・・・H式
となる。還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率)の算式で求められる。
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率 ＝ ────────────────────────────────── 土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
| 土地単価(円/u) | 330000 | |
| 建物工事費(円/u) | 177200 | |
| 建物価格(円/u) | 177200 | |
| 建物償却率 | 1.00 | |
| u当り賃料円/u) | 2500 | |
| 共益費率 | 1.00 | |
| 運用償却額修正率 | 1.0004 | |
| 空室率修正率 | 0.95 | |
| 経年賃料修正率 | 1.00 | |
| 容積率 | 0.8 | |
| 賃貸面積率 | 1.00 | |
| 必要諸経費率 | 0.21 | |
| 標準粗利回り | 0.048349 | |
| 還元利回り(総合) | 0.038196 | 0.038 |