2661) 著書『考論 不動産鑑定評価』P311の算式のプリントミスのお詫び
著書『考論 不動産鑑定評価』P311(プログレス)の算式F式に大きなプリントミスがあり、算式になっていない。正式な算式は下記である。
年間賃料総収入−年間賃料総収入×必要諸経費率 還元利回り =─────────────────────── 土地価格+建物価格
年間賃料総収入 年間賃料総収入 必要諸経費率×(土地価格+建物価格) =─────── − ──────── × ────────────── 土地価格+建物価格 土地価格+建物価格 土地価格+建物価格 ・・・F式
還元利回り=標準粗利回り×(1−必要諸経費率)上記算式は、どの様にして算出されるのか。その証明を行う。
年間賃料総収入 標準粗利回り=──────────── ・・・@式 土地価格+建物価格
必要諸経費 必要諸経費率=───────── ・・・A式 年間賃料総収入
年間賃料総収入−必要諸経費=純収益 ・・・B式
純収益 還元利回り = ────────── ・・・C式 土地価格+建物価格
年間賃料総収入−必要諸経費 還元利回り ────────────── ・・・D式 土地価格+建物価格A式を変型する。
年間賃料総収入−年間賃料総収入×必要諸経費率 還元利回り =─────────────────────── 土地価格+建物価格
年間賃料総収入 年間賃料総収入 必要諸経費率×(土地価格+建物価格) =─────── − ──────── × ────────────── 土地価格+建物価格 土地価格+建物価格 土地価格+建物価格 ・・・F式
年間賃料総収入 ───────── 土地価格+建物価格は、標準粗利回りであることから、F式は、
還元利回り=標準粗利回り−標準粗利回り×必要諸経費率 ・・・G式となる。
還元利回り=標準粗利回り×(1−必要諸経費率) ・・・H式となる。
還元利回り=標準粗利回り×(1−必要諸経費率)の算式で求められる。
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率 = ────────────────────────────────── 土地単価+建物工事費単価×容積率×償却修正率
土地単価(円/u) | 330000 | |
建物工事費(円/u) | 177200 | |
建物価格(円/u) | 177200 | |
建物償却率 | 1.00 | |
u当り賃料円/u) | 2500 | |
共益費率 | 1.00 | |
運用償却額修正率 | 1.0004 | |
空室率修正率 | 0.95 | |
経年賃料修正率 | 1.00 | |
容積率 | 0.8 | |
賃貸面積率 | 1.00 | |
必要諸経費率 | 0.21 | |
標準粗利回り | 0.048349 | |
還元利回り(総合) | 0.038196 | 0.038 |