○鑑定コラム

2734)　東京23区・都下市の還元利回り・期待利回り　2024年5月

　2024年5月29日に一般財団法人日本不動産研究所が、『第50回「不動産投資家調査」2024年4月現在』を発表した。
(https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/publication_data50th.pdf)

　その調査の発表値の中心は、「Ａクラスビル(オフイスビル)の期待利回り」である。

　その「Ａクラスビル(オフイスビル)の期待利回り」は、下記である。

不動産投資家調査　オフイスビル　第50回
地域	期待利回り ％
丸ノ内・大手町	3.2
日本橋	3.5
虎ノ門	3.5
赤坂	3.6
六本木	3.6
港南	3.7
西新宿	3.7
渋谷	3.5
池袋	3.9
平均	3.58

　東京都23区の主要商業地のオフイスビルの期待利回りの平均は、3.58％である。この期待利回りは、減価償却費を考えない償却前期待利回りである。

　鑑定コラム2733)「4年振りの田原塾　東京の賃貸ビルの粗利回り　2024年5月」で、東京23区の賃貸売りビルの粗利回りは4.94％と記し、経費率を27％とすれば、償却前期待利回りは、
　　　　　　　4.94％×(1-0.27)＝3.606％≒3.6％
と記した。

　求められた3.6％は、前記した日本不動産研究所の東京主要商業地のオフイスビルの平均期待利回り3.58％とほぼ一致する。

　この必要諸経費率27％というのは、根拠は、拙著『改訂増補　賃料<地代・家賃>評価の実際』P74(プログレス 2017年)で記している、

　「まとめると、三菱地所の賃貸ビルの必要諸経費の割合は、
　　　　　　　償却後必要諸経費率　　　　　37.1％
　　　　　　　償却前必要諸経費率　　　　　27.5％
である。」

の三菱地所の賃貸ビルを分析した償却前必要諸経費率27.5％の少数以下を切り捨てて、27％として採用したものである。

　東京23区の賃貸売りビルの粗利回り4.94％は、償却前必要諸経費込みの利回りである。

　日本不動産研究所の『第50回「不動産投資家調査」2024年4月現在』の東京主要商業地のオフイスビルの期待利回り3.58％は、償却前必要諸経費を含まない純賃料の利回りである。

　それ故4.94％と3.58％の違いは必要諸経費の有無であるから、差は必要諸経費の割合と云うことになる。

　必要諸経費の割合は、
　　　　　　　4.94％−3.58％＝1.36％
である。

　必要諸経費の割合1.36％の粗利回り4.94％に対する割合は、

                     1.36％
                  ───── ＝0.2753                               
                     4.94％