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2878)　丸ビルの償却前土地還元利回り　2.3％　2025年3月


　丸ビルの償却前総合還元利回りは、鑑定コラム2876)「2025年3月　丸ビルの償却前総合還元利回りは2.50％」で、2.50％と求められた。

　上記2.5％は、丸ビル全体の償却前の還元利回りであり、土地、建物それぞれの個別の利回りでは無い。

　丸ビルの償却前土地還元利回り、償却前建物還元利回りはいかほどであろうか。

　丸ビルの土地、建物の個別の償却前還元利回りを求める。

　償却前の土地還元利回りをXとする。

　償却前の建物還元利回りは、

　　　　　　　X＋償還基金率相当

とする。

　建物の経済的残存耐用年数は27年である。

　平均償却率は、

　　　　　　　1/27＝0.0370
3.7％である。

　この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

　償還基金率を求める算式は、
                           r
               ───────────　                              
                     (1+r)のn乗−1
である。但し、r＝利率、n＝年である。

　上記算式のr＝0.0370、n＝27 代入すれば、償還基金率は、0.022と求められる。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋0.022
である。

　土地建物価格と、土地建物の個別還元利回り、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

    土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
  ─────────────────────────　＝総合還元利回り
                    土地価格＋建物価格

　土地価格は4959億円である。建物価格は549億円である。

　償却前総合還元利回りは、2.50％である。

　上記の価格と割合を算式に代入すれば、
  　　　　　4959億円×X＋549億円×(X＋0.022)
     ─────────────────────　 　　　＝ 0.0250    
              4959億円　＋　549億円
である。

　上記算式を解けば、

　　　　　　X＝ 0.023

2.3％である。償却前土地還元利回りは2.3％である。

　償却前建物還元利回りは、
　　　　　　0.023＋0.022＝0.045>
4.5％である。

　まとめると下記である。

　　　　　　償却前総合還元利回り　　　　2.50％
　　　　　　償却前土地還元利回り　　　　2.3％
　　　　　　償却前建物還元利回り　　　　4.5％



　　鑑定コラム2876)「2025年3月　丸ビルの償却前総合還元利回りは2.50％」

　　鑑定コラム2879)「丸ビルの償却後土地還元利回り　1.91％　2025年3月」


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