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2877)　丸ビルの償却後総合還元利回り2.13％　2025年3月


　2025年3月の丸ビルの償却前総合還元利回りは、鑑定コラム2876)で2.50％と求められた。

　上記2.50％は、土地建物の複合不動産の償却前総合還元利回りである。償却前の利回りである。

　では、償却後の総合還元利回りはいかほどであろうか。丸ビルの償却後総合還元利回りを求める。

　丸ビルの2025年3月の総収入は、18,974,348,620円≒189.74億円である。

　償却前必要諸経費率は、総収入の0.275であった。

　償却前必要諸経費は、

              18,974,348,620円×0.275＝5,2,7945,871円≒52.18億円
である。

　建物価格は、549億円である。

　経済的残存耐用年数は、27年である。

　建物減価償却額は、
            549億円÷27年≒20.33億円
である。

　減価償却費を含めた必要諸経費は、
            52.18億円＋20.33億円＝72.51億円
である。

　丸ビルの減価償却後純収入は、
            189.74億円−72.51億円＝117.23億円
である。

　丸ビルの土地建物価格は、
            土地価格　　　4959億円
            建物の価格　　 549億円
              計          5508億円
である。

　丸ビルの減価償却後総合還元利回りは、
                117.23億円
              ──────　  ＝　0.02128　≒ 0.0213                 
            　    5508億円
2.13％である。

　まとめると、下記である。
　　　　　　償却前総合還元利回り　　　　2.50％
　　　　　　償却後総合還元利回り　　　　2.13％

余談
　2024年3月15日に一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会からの依頼で、講演『賃貸事業分析法と継続地代』の求め方についての講演を行った。その講演で、減価償却後必要諸経費、減価償却後純収益の重要性を話した。

　何故、重要かは各自考えられたい。


　　鑑定コラム2123)「丸ビルの償却後総合還元利回りは1.91％、過剰流動性の危険信号(2020年3月)」

　　鑑定コラム2122)「丸ビルの賃料は坪当り62,910円(2020年3月)」

　　鑑定コラム2121)「丸の内地区のビル賃料はu当り11,667円(2020年3月)」

　　鑑定コラム1937)「丸ビルの土地還元利回り(償却後)は1.8％(2019年3月)」

　　鑑定コラム2754)「2024年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.51％　2023年3月は2.41％」

　　鑑定コラム2746)「「賃貸事業分析法と継続地代」神奈川県不動産鑑定士協会講演レジュメ」

　　鑑定コラム2876)「2025年3月　丸ビルの償却前総合還元利回りは2.50％」

　　鑑定コラム2879)「丸ビルの償却後土地還元利回り　1.91％　2025年3月」


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