○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

2879)　丸ビルの償却後土地還元利回り　1.91％　2025年3月


　丸ビルの償却後総合還元利回りは、鑑定コラム2877)「丸ビルの償却後総合還元利回り2.13％　2025年3月」で、2.13％と求められた。

　上記2.13％は、丸ビル全体の償却後の還元利回りであり、土地、建物それぞれの個別の利回りでは無い。

　丸ビルの償却後土地還元利回り、償却後建物還元利回りはいかほどであろうか。

　丸ビルの土地、建物の個別の償却後還元利回りを求める。

　償却後の土地還元利回りをXとする。

　償却後の建物還元利回りは、

　　　　　　　X＋償還基金率相当

とする。

　建物の経済的残存耐用年数は27年である。

　平均償却率は、

　　　　　　　1/27＝0.0370
3.7％である。

　この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

　償還基金率を求める算式は、
                           r
               ───────────　                              
                     (1+r)のn乗−1
である。但し、r＝利率、n＝年である。

　上記算式のr＝0.0370、n＝27 代入すれば、償還基金率は、0.022と求められる。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋0.022
である。

　土地建物価格と、土地建物の個別還元利回り、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

    土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
  ─────────────────────────　＝総合還元利回り
                    土地価格＋建物価格

　土地価格は4959億円である。建物価格は549億円である。

　償却後総合還元利回りは、2.13％である。

　上記の価格と割合を算式に代入すれば、
  　　　　　4959億円×X＋549億円×(X＋0.022)
     ─────────────────────　 　　　＝ 0.0213    
              4959億円　＋　549億円
である。

　上記算式を解けば、

　　　　　　X＝ 0.0191

1.91％である。償却後土地還元利回りは1.91％である。

　償却後建物還元利回りは、
　　　　　　0.0191＋0.022＝0.0411>
4.11％である。

　まとめると下記である。

　　　　　　償却後総合還元利回り　　　　2.13％
　　　　　　償却後土地還元利回り　　　　1.91％
　　　　　　償却後建物還元利回り　　　　4.11％



　　鑑定コラム2876)「2025年3月　丸ビルの償却前総合還元利回りは2.50％」

　　鑑定コラム2877)「丸ビルの償却後総合還元利回り2.13％　2025年3月」


▲

フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ