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2876)　2025年3月　丸ビルの償却前総合還元利回りは2.50％


１．はじめに

　東京駅正面広場に面する丸の内ビジネス地域の一等地に所在する三菱地所の「丸ビル」の、償却前総合還元利回りはいかほどか分析する。

　分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補　賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス　電話03-6457-8617 電話番号が変わった)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法と同じである。

２.　丸ビルの総収入

@　支払賃料

　丸ビルの2025年(令和７年)3月の賃料は、鑑定コラム2874)の分析により、坪当り70,547円と分かった。

　丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。

　丸ビルの月額賃料は、

            70,547円×22,218.95坪＝1,567,480,266円
である。

　年間賃料は、
            1,567,480,266円×12＝18,809,763,192円
である。

A　敷金運用益

　丸ビルの敷金は、支払賃料の21ヶ月とする。
　運用利回りは0.5%とする。

　敷金運用益は、
            1,567,480,266円×21×0.005 ＝ 164,585,423円
である。

B　丸ビルの総収入

　　　　　支払賃料　　　　　　　18,809,763,192円
          敷金運用益               164,585,423円
          共益費(支払賃料に含む)             0円
             計                 18,974,348,620円

３．必要諸経費

　減価償却費を経費に含めない必要諸経費率は、総収入の0.275とする。
必要諸経費は、
               18,974,348,620円×0.275＝5,217,945,871円
である。

４．丸ビルの純収益(償却前)

　丸ビルの償却前純収益は、
         18,974,348,620円−5,217,945,871円　＝　13,756,402,749円
137.6億円である。

５．丸ビルの建物価格

@　丸ビルの建物の再調達原価

　平成14年建築の丸ビルの建築費は、581億円である。

　2025年3月の丸ビルの再調達原価は如何ほどになるであろうか。

　2025年3月の再調達原価は、次のごとく求める。

　国交省発表の東京の2024年1月〜12月のRC造の建設データは、次の通りである。
　　　　　　棟数　　　　　2,772棟
　　　　　　延床面積　　　4,424,399u
　　　　　　工事予定額    190,340,864万円

　上記データからu当り工事費は、
                   190,340,864万円
              ──────────　＝　43.02万円                    
                  4,424,399u
43.02万円である。

　丸ビルは、平成14年(2002年)に建設されている。国交省発表による平成14年のRC造の東京の建築費は、
　　　　　平成14年(2002年)　　　　u当り19.67万円
である。

　 　2002年から2025年3月までの東京RC造の建築費の変動率は、
         　　　　　   43.02
                   ────  ＝　2.187                              
                      19.67
2.187である。21年間で118.7％の上昇である。

　丸ビルの再調達原価は、
             581億円×2.187　＝1270.647億円≒ 1271億円
1271億円である。

A　丸ビルの建物の減価修正

　丸ビルの再調達原価は、1271億円と求められた。
　この金額から、現在の丸ビルの建物価格を求めるための減価修正はどれ程であろうか。

　平成14年(2002年)に建築した。現在までの経過年数は、
           　　2025年−2002年＝23年
23年である。

　丸ビルの建物の全経済的耐用年数は50年とする。

　経済的残存耐用年数は、
                  50年−23年＝27年
27年である。

　経年の現在価値率は、
                      27
                 ────　  ＝　0.54                                
                      50
0.54である。

　次の減価修正を行う。

　イ、中古である。　　　　　　　　0.8

　対象建物は、新築建物ではない。築23年の中古建物である。

　新築建物と中古建物では不動産市場が異なる。

　中古市場で売買市場を得るには、再調達原価に0.8程度の中古要因の修正を行わないと買手が見つからない。

　この0.8は、中古建物は設計料（5％相当）、建設請負会社の利益（15％相当）は必要でないことから、それ相当の修正割合である。

　ロ、 経年減価修正　　　　　　　0.54

　ハ、 その他　　　　　　　　　　1.0

　　　　　　　　0.8×0.54×1.0＝0.432

　現在価値率は、0.432である。

B　丸ビルの建物価格

　丸ビルの建物価格は、
              1271億円×0.432 ＝549.072億円≒ 549億円
549億円である。

６．丸ビルの土地価格

　丸ビルの建っている土地は、国交省が発表する地価公示設定地であり、それは千代田5-2(千代田区丸の内2-4-1　住居表示)の当該地である。

　2025年1月1日現在のその公示価格は、 u当り3710万円である。

　この価格をそのまま土地価格として採用してもよいが、地価公示価格は比準価格と収益価格とを勘案して求められている。

　通常は、比準価格が高く求められ、収益価格は安く求められている。

　それ故、比準価格と収益価格との均衡を考えて決定される。

　つまり、比準価格より少し安い価格が、地価公示価格として発表されている傾向がある。

　本件の地価公示価格にも、その傾向があるのでは無かろうかと私には思われる。

　公示価格の10％アップの価格修正を必要と判断する。
               3710万円÷0.9＝4122.22万円≒4122万円

　アベノミックスに伴う日本銀行の金融の超々緩和によって、市場にお金があふれ、そのあふれた金は、株式と不動産に廻り、株価の高騰そして都心商業地の地価高騰を引き起こした。それが現在も大きく影響している。

　地価公示価格と市場取引価格との間にギャツプが生じている。

　この市場取引価格への修正を20％アップとする。
                4122万円×1.2＝4946.4万円≒4946万円

　丸ビルの土地価格を、u当り4946万円と判断する。

　丸ビルの土地面積は、10,027uである。
              4946万円×10,027u＝49,593,542万円
                                ≒4959億円

　丸ビルの土地価格は、
                    4959億円
である。

７．丸ビルの土地建物価格

　丸ビルの土地建物価格は、下記である。
            土地価格　　　　4959億円
            建物価格　　　　 549億円　 
              計　　　　　　5508億円

８.　丸ビルの償却前総合還元利回り

　丸ビルの償却前純収益は、137.6億円である。

　丸ビルの土地建物価格は、5508億円である。

　総合還元利回りは、
             純収益
        ─────────　   ＝　総合還元利回り                    
          土地・建物の価格
の算式で求められる。

　算式に、純収益、土地・建物の価格の数値を代入すれば、丸ビルの総合還元利回りは求められる。

　下記である。

　丸ビルの償却前総合還元利回りは、
                    137.6億円
                ──────　 ＝ 0.02498≒0.0250                    
                    5508億円
2.50%である。

　上記の分析によって、丸ビルの償却前総合還元利回りを2.50%と求める。

　1年前の2024年3月は2.51％であった。

９．丸ビルの粗利回り

　丸ビルの粗利回りを求めてみる。

　粗利回りとは、年間賃料総収入を土地建物の価格で除した割合である。

　　　　　　　　年間賃料総収入
              ────────　　＝　粗利回り                       
　　　　　　　　土地・建物価格

　丸ビルの年間賃料総収入は、 18,974,348,620円≒189.74億円である。

　土地建物価格は、5508億円である。

　丸ビルの粗利回りは、
                   189.74億円
                ────── ＝0.0344　≒ 0.034                     
                   5508億円
3.4%である。

１０．まとめ

　上記で求められた丸ビルの還元利回りをまとめると、下記である。

　　　　2025年3月丸ビルの償却前総合還元利回り　　2.50％
　　　　2025年3月丸ビルの粗利回り　　　　　　　　3.40％

　上記丸ビルの「償却前総合還元利回り　2.50％、粗利回り　3.40％」は、覚えていて良い数値である。

　日本の最高の事務所ビルの償却前還元利回り、粗利回りはどれほどかと云うことで。

　利回りの程度を判断する場合の最高位の事務所ビルの基本利回りと捉えて、鑑定評価で採用する利回りが妥当か否かの判断指標として利用出来るであろう。



　　鑑定コラム2394)「丸ビルの償却後総合還元利回りは2.0％台に回復する」

　　鑑定コラム2597)「丸ビルの賃料は坪6万6千円　2023年3月」

　　鑑定コラム2593)「丸の内地区のビル賃料はu当り12,358円(2023年3月)、過去最高」

　　鑑定コラム2743)「丸ビルの賃料は坪6万9920円　2024年3月」

　　鑑定コラム2754)「2024年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.51％　2023年3月は2.41％」

　　鑑定コラム2874)「丸ビルの賃料は坪7万を超えた　2025年3月」

　　鑑定コラム2877)「丸ビルの償却後総合還元利回り2.13％　2025年3月」


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