383）公定歩合(基準割引率及び基準貸付利率)と一時金運用利回り
不動産鑑定評価で、貸ビルの預かり金である保証金・敷金の一時金の運用利回りを、2007年の現在において4％とする不動産鑑定評価について、私はおかしいではないかと疑問を呈した。
それは、不動産鑑定評価は、現実の経済活動・状況を反映したもので無ければ存在価値の意味が無いものであると私は思っているから、疑問を呈したのである。
世間一般は、不動産鑑定評価に対して現実の経済活動・状況から遊離した価格を求めていない。
例えば、土地価格を求めるには、取引事例比較法というものがある。
その手法は、価格時点に出来るだけ近い現実に取引された土地価格より、現実の土地価格上昇率で修正、地域比較等して土地価格を求めている。
土地価格が下落しているのに、年率30％の地価上昇しているとして土地価格を求めることなどしない。
また10年前の取引事例を持ってきて比較して土地価格を求めることなどしない。
この行為は何故かといえば、それは現実の経済活動・状況に基づいて不動産鑑定を行わなければならないと認識しているからである。
しかるに、保証金・敷金の預かり金の運用利回りになると、途端に何故か分からないが、現実から遊離した4％の利回りを持って来る。
この論理の矛盾にどうして気づかないのであろうか。
現在の公定歩合(基準割引率及び基準貸付利率)は、0.75％である。
これに1％程度の運用益相当の利率を加算すれば、
0.75％＋1％＝1.75％
となる。
この利回り数値は、ほぼ国債の市場利回りに相当する。
日本銀行発表の東証上場10年国債流通利回りは、下記の通りである。
2007年6月 1.865％
2007年7月 1.79％
2007年8月 1.60％
| 実施年月日 | 基準割引率及び基準貸付利率(公定歩合)％ |
| 昭和48（1973）年 4月 2日 | 5.00 |
| 5月30日 | 5.50 |
| 7月 2日 | 6.00 |
| 8月29日 | 7.00 |
| 12月22日 | 9.00 |
| 50（1975）年 4月16日 | 8.50 |
| 6月 7日 | 8.00 |
| 8月13日 | 7.50 |
| 10月24日 | 6.50 |
| 52（1977）年 3月12日 | 6.00 |
| 4月19日 | 5.00 |
| 9月 5日 | 4.25 |
| 53（1978）年 3月16日 | 3.50 |
| 54（1979）年 4月17日 | 4.25 |
| 7月24日 | 5.25 |
| 11月 2日 | 6.25 |
| 55（1980）年 2月19日 | 7.25 |
| 3月19日 | 9.00 |
| 8月20日 | 8.25 |
| 11月 6日 | 7.25 |
| 56（1981）年 3月18日 | 6.25 |
| 12月11日 | 5.50 |
| 58（1983）年10月22日 | 5.00 |
| 61（1986）年 1月30日 | 4.50 |
| 3月10日 | 4.00 |
| 4月21日 | 3.50 |
| 11月 1日 | 3.00 |
| 62（1987）年 2月23日 | 2.50 |
| 平成 1（1989）年 5月31日 | 3.25 |
| 10月11日 | 3.75 |
| 12月25日 | 4.25 |
| 2（1990）年 3月20日 | 5.25 |
| 8月30日 | 6.00 |
| 3（1991）年 7月 1日 | 5.50 |
| 11月14日 | 5.00 |
| 12月30日 | 4.50 |
| 4（1992）年 4月 1日 | 3.75 |
| 7月27日 | 3.25 |
| 5（1993）年 2月 4日 | 2.50 |
| 9月21日 | 1.75 |
| 7（1995）年 4月14日 | 1.00 |
| 9月 8日 | 0.50 |
| 10（1998）年 4月 1日 | 0.50 |
| 13（2001）年 1月 4日 | 0.50 |
| 2月13日 | 0.35 |
| 3月 1日 | 0.25 |
| 9月19日 | 0.10 |
| 18（2006）年 7月14日 | 0.40 |
| 19（2007）年 2月21日 | 0.75 |