○鑑定コラム

382）箱根仙石原の別荘地の価格(2007年夏)

　鑑定評価の依頼を受けながら、随分と期限遅れを自らがしておいて、なんとか2007年の夏も終わりの頃、箱根仙石原に行ってきた。

　企業が所有する別荘地の評価であった。

　箱根には東京の会社、人々が所有する別荘、保養所が多くある。
　その関係もあり、東京の企業の依頼で、箱根には今迄何回も鑑定評価で訪れている。

　箱根町の別荘地・保養所は大きく分けて３つに区分される。
　山の麓の箱根湯本地区、強羅温泉を中心とする中腹部の地区、そして山の頂上の地区である。

　山の頂上の地区は、芦ノ湖周辺つまり箱根の関所辺りの別荘地と、仙石原の別荘地の２つの地区に中区分される。

　箱根の関所辺りの別荘地は、逆さ冨士(さかさふじ)の別荘地と呼ばれる。
　芦ノ湖の水面が鏡になって、富士山が逆さになって映って見えることから、その水面に逆さになって見える地区の別荘地を「逆さ冨士の別荘地」と呼ばれている。
　この「逆さ冨士の別荘地」も評価した。

　箱根湯本では、温泉旅館の評価も行った。狭い国道1号線沿にあり、正月の箱根駅伝のテレビ放送では、先頭のランナーを追う映像に瞬間ながら映る。

　その映像を見る度に、
　「おお、まだ元気に旅館経営が行われているようだ。」
と、映像を見て知り、安堵する。

　中腹の強羅温泉では、古い企業歴史を持つ会社の保養所の評価を行った。
　近年は社員の保養所利用も少なくなり、所有する企業の減損会計のこともあり、保養所を売却することになった。その時の鑑定であった。

　住み込みの管理人夫婦が、自分達の身分の振り方がどうなるのか大変心配していた。

　年齢も行き、新しく職を見つけることも困難である故に、
　「会社の方は私たちのことを考えてくれているのでしょうか。」
と調査に来た私に管理人夫婦は問う。

　私にはどう答えるべきか言葉を持っていない。
　「鑑定評価の依頼者に、東京へ帰ったら、その旨伝えておきます。」
という以外、返す言葉は無かった。

　企業の保養所を処分する場合、住込みの管理人がいる時は、そうしたことを必ず管理人から聞かれる。
　強羅の保養所以外でも、別の企業の保養所の評価を行った時にも同じ問いかけを受けた。

　住込みの管理人にとっては、それは至極当然のことであろう。
　特に勤続25年にあと2、3年でなり、年金の受給資格を得られるという場合には、その直前に解雇されることを知ったならば、誰でも動揺するであろう。
　管理人の立場に同情せざるを得ない。

　仙石原の別荘地には、過去4回ほど行ったであろうか。
　評価の類型を見れば、20区画程度の別荘地が出来る別荘地の素地、別荘分譲マンション、戸建別荘、未利用別荘土地である。

　夏の間は仙石原の別荘に住み、箱根湯本から小田急のロマンスカーで都心に通勤するという会社の社長の別荘を評価したこともある。

　「通勤に大変でしょう。」
と問いかけると、
　「イヤ、それほど苦にはならないょ。
　東京の夜の暑さを避けられ、逆に体の調子は良いょ。
　休日には緑豊かな箱根で過ごせ、仕事の疲れがとれるょ。」
という返事が返ってきた。

　その別荘の持ち主は、企業の創業者の社長であった。
　創業者社長であるから、仙石原の夏の別荘自宅から、箱根湯本の駅までハイヤー或いは時には自家用車で行き、箱根湯本駅より小田急のロマンスカーで東京に通勤出来るのであって、サラリーマン社長ではそんなことは出来ないであろう。

　今回の仙石原別荘地の依頼者は、企業であるが、東京の企業でなく地方の企業であった。

　バブル経済時に購入したが、未だ建物を建てず、更地のまま放置してある。更地とはいえ、箱根の別荘地であることからクヌギ、楢等の雑木林が繁茂している。しかし大手不動産会社が分譲した別荘地であるため、区画はしっかりし、インフラは整備され、隣接地・周辺には豪勢な別荘が建ち並んでいる。

　バブル経済時より土地価格はもちろん大きく下落しているが、箱根仙石原の別荘地の土地も、良好な別荘地は値下がりが止まり、値上がり傾向にあるようである。

　神奈川県が2007年9月末頃に発表した箱根仙石原の基準地価格で見ると、次のごとくである。

　基準地　　箱根２
　箱根町仙石原字六郎兵衛1246-78
　　　　2005年7月　　　�u当り　22,700円
　　　　2006年7月　　　�u当り　21,500円
　　　　2007年7月　　　�u当り　21,500円

　
　　別荘地名　　　　　　　　　所在　　　　　　　　　　�u当り価格円
　　箱根仙石原　　　　　　　　神奈川県箱根町仙石原         23,950
    山中湖グリーンタウン      山梨県山中湖村平野           21,050
    丸紅富士桜　　　　　　　　山梨県鳴沢村　　　           13,560
    京王富士スバル高原　　　　山梨県鳴沢村　　　            8,820
    東急南富士　　　　　　　　静岡県裾野市須山　　          7,950

    軽井沢千ヶ滝　　　　　　　長野県軽井沢町長倉　          9,710
    旧軽井沢三笠パーク　　　　長野県軽井沢町軽井沢          8,890
    丸紅南軽井沢　　　　　　　長野県軽井沢町発地　          8,590
    軽井沢レイクニュータウン　長野県軽井沢町発地　          4,900

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