460）東証リート指数が1200を割った(2008年8月27日)
Jリートの価格下落が著しい。
2008年8月27日についに東証リート指数は、1200の大台を割り込み1197.62となった。前日比−32.65である。
これは大変な事態になって来た。
2度目の1300を割ったのは、ついこの間の8月15日である。 10日と少しで1200の大台を割ってしまった。
これだけの東証リート指数の下落が激しく、短期間に生じると、Jリートの投資家離れがますます加速するであろう。金融機関、個人投資家でも相当の損失を被る人が生じているのでは無かろうか。それは全て自己責任と云ってしまえばそれまでだが。
何故1200の大台を割るまでになったのか。
金融機関の融資の引き締めによる不動産ファンド所有の不動産価格の下落が相当響いていると私には思われる。
東京の土地価格の現状は、土地購入する人が殆どいなくて売れない。買っても転売出来ない。売れる値段は、昨年2007年の高値の半値でしか購入する人がいない。
凄まじい土地価格の下落である。−5%、−10%程度の下落という程度ではない。2007年の7月のすっ高値の頃には5億円していた土地が、現在2.2億円でも売れないのである。
まさにいつか来た道を再現している状況である。
高値づかみの収益還元法による価格で取得したJリート物件の不動産の資産価格は暴落し、売れば大幅な損失が生じることになる。
低い還元利回りで高い収益価格を出して、それが適正価格であると主張してJリート不動産を評価した不動産鑑定士・不動産鑑定会社は、今後どういう対応、発言をするのであろうか。
かってJリート不動産を評価することは、一流の不動産鑑定会社であることの証明になり、優れた不動産鑑定事務所と認められ、箔がつくと豪語していた不動産鑑定士・不動産鑑定会社は、おそらく一切発言せず、騒ぎの収まるまで黙りを決め込むことであろう。
投資用不動産の価格は、DCF法及び直接収益還元法によって求められた収益価格を採用するものとし、その収益価格は積算価格よりも高くなるのが当然で2倍以上或いは3倍近くの価格でもその収益価格は適正であるごとく、投資用不動産の鑑定評価の求め方を全国で義務的な研修会を開き、不動産鑑定士に指導していた社団法人日本不動産鑑定協会 、そしてその研修内容を暗黙に認めていた国土交通省の地価調査課も恐らく、一切発言しないであろう。黙りを決め込むことであろう。
鑑定協会のやることは、不動産鑑定士から講習料名儀の金を取って、倫理規定の講習会を開いてお茶を濁して済ますことであろう。
Jリート投資法人の発表している土地建物の金額は、額面通り信用出来ない状況といえるのでは無かろうか。
収益還元法でなく、土地建物の価格を原価法の積算価格で、Jリート投資法人の発表している土地建物価格を、それまで評価していた不動産鑑定会社(特に今迄、金融庁を激怒させ要注意と指摘された不動産鑑定評価書を発行した不動産鑑定業者及び不動産鑑定士は、1年間の業務停止・資格停止が必要であろう)でなく、全く別の不動産鑑定士によって全て原価法の評価で洗い出しを行ってみる見る必要があろう。
時価が1/2はザラ、中にはひょっとすると1/5のリートの土地価格もありうるかもしれない。
東証リート指数に関する記事は、下記の鑑定コラムにもあります。
鑑定コラム457)「東証Jリート指数が再び1300を割った(2008年8月15日)」
鑑定コラム413)「東証Jリート指数1400割れ(2008年3月7日)」